Make your own free website on Tripod.com

new_page_4.htm
דף הבית

החלה תקופת המבחנים - שיהיה בהצלחה ובכפליים לתושיה. צוות המערכת

אחד היתרונות הבולטים אצל הלומדים את מקצועות הכלכלה העולמית בקריה, הוא לצאת מבועת המבוכה ולפוצץ אותה אחת ולתמיד. זה לא סוד שלרובינו אין מושג וקצה חוט מהמתרחש בעולם העסקים ובעולם המטורף בכלל. אתם יודעים מה? אם אתם גם נמנים על אלה, אז אתם בחברה טובה. למען האמת, לאף אחד אין. הכל נראה כל-כך גדול וכל-כך ענק... כל-כך לא בשבילנו...

נכון, לא באנו בשביל המחקר, אלא בשביל הפרנסה, אבל מהר מאד מבינים שידע זה כוח - וכל פיסת מידע יכולה לעזור. לעשות תפנית כה גדולה ללמוד מקצוע, מביאה אותך למציאות שאת הזמן אין לבזבז. באנו להצליח - ובגדול. אין בכי, ולא נהי, אלא השקעה והתמדה. הקריה נותנת לנו הזדמנות שווה בין שווים בפעם הראשונה, לצאת אל העולם המשוגע הזה ולכבוש אותו בסערה - ואולי אפילו לנסות לדחוף אותו לכיוון שלנו. אבל בשביל כך צריך לדעת את הפרקטיקה. את כל אותם "הסודות הקטנים והכמוסים" שרק אנשים עם שיער שיבה שהלבין ופנים מלאי קמטים יודעים. הבעיה שבדרך-כלל סודות אלו עוברים בירושה שבע"פ, מאיש עסקים מצליח לבנו וכן חוזר חלילה -  דבר זה עיצבן את המערכת, וזו בתגובה החליטה להתלבש בגדי התעוררות ולדאוג לאנ"ש.

בהיות כך, לא התעצלנו, ופנינו אל המרצים הרציניים ואל ציבור הלומדים שלנו - שיד רב להם בכגון דא, שיואילו בטובם לנסות ולמנוע מאיתנו "חסרי-הניסיון" מבוכה רבה וביזבוז זמן יקר (שאותו נוכל להשקיע כמובן בלסיים עוד מסכת בבא בתרא עם קצות החושן...) ובלשתף אותנו בסודות הקטנים של העולם הגדול.

 ובכן, להדק חגורות, אנחנו ממריאים...

ראציו-ראציו תרדוף

קיבלה אומתינו כי אין האדם עושה פעולה לבטלה. כל פעולותיו הם או לשם השגת תועלת, או לשם הרחקת עצמו מן הנזק. כל התיאוריות הפסיכולוגיות והכלכליות מתבססות על-כך, שהאדם הוא יצור רציונאלי שפעולותיו משקפות חשיבה רציונאלית. ע"פ חשיבה זו למשל, "יותר עדיף על פחות".

האדם הרציונאלי שואף למקסם את ריווחו ואת התועלת שלו. כספית, נפשית, פיזית, רוחנית וכן על זה הדרך. בלי ההנחה שהאדם הוא יצור רציונאלי, לא יכולנו לבנות ולו את המודלים  הפשוטים ביותר. כך, למשל, אפשר להסביר מדוע ירידה במחיר המוצר תגרום לגידול בכמות הקניה ממנו. או הגדלת הביקוש למוצר, תגרום לעליה במחירו ובכמות הנמכרת ממנו.

אולם, מחקרים גילו כי אע"פ שהאדם הוא ייצור רציונאלי רוב הזמן, במקומות מסויימים [בתנאים משתנים ותחת לחץ פסיכולוגי וחברתי], הוא עשוי להתנהג בצורה לגמרי לא רציונאלית. המצב הגיע לאבסורד מוחלט עד כדי כך, שאדם בעל חופש בחירה - בהיצע גדול של מוצרים - נגרם לו בלבול ותיסכול כה גדול, ובסופו של דבר הוא בוחר במוצר הכי נחות ועוד נאות לשלם עליו פי כמה יותר... לך תבין!

הקרקע נשמטת לך בין הרגלים

ועדה לביצוע רפורמות במינהל, שעומד בראשה יעקב גדיש, מתכנסת ביוזמת חה"כ אהוד אולמרט [המשמש גם כיו"ר מנהל מקרקעי ישראל בזמנו הפנוי]. אחת ממטרות הועדה "בחינת דרכים לצמצום והקטנת החיכוך שבין האזרח למינהל".

תבינו, 93% מקרקעות המדינה בישראל מנוהלת ע"י מנהל-מקרקעי-ישראל [ממ"י] ושייכות לה באופן בלעדי (כלומר, לנו הציבור). החוק איחד את כל ניהול הקרקעות שברשות המדינה למנהל מקרקעי ישראל. וזו האחרונה, כלל בידה: אין המדינה מוכרת קרקעות, רק מחכירה אותם. [למעשה, זהו החוק. החוק מגדיר שכירות לתקופה של 5 שנים - "חכירה", ועל לתקופה של 25 שנים - "חכירה לדורות"].

והנה, בשעה טובה ומוצלחת, סיימת את מסכת עינוייך בקריה האקדמית, ויצאת לשוק העבודה הגדול שמח וטוב לב. כמובן, אל ממרום חמל עליך, והחליט לסדר לך עבודה עם משכורת חודשית של 30,000 ₪ לחודש (נטו, לא כולל בונוסים ורכב צמוד). כעת אתה מעוניין לרכוש מקרקעין בארץ ישראל [קרקע/בניין]. אם הקרקע שייכת למנהל וכעת הוא החליט להפשירה, תאלץ לשלם דמי-חכירה שנתיים לממ"י, או להוון את כל התשלומים ליום הקניה בהתחשבות לריבית השוק. המנהל נוהג להחכיר ל- 49 שנה + 49 שנה נוספים.

כעבור שנתיים העברת זקנה בכביש, וגזרה חכמתו יתברך להעלות לך את המשכורת ב-30% על טוב לבך. לאחר כינוס משפחתי מורחב, החלטתם לעבור דירה או להרחיבה. בשלב זה אוי אַ בְּרוֹךְ. כנראה שאתם בצרות, והקב"ה מסתיר מכם פניו, רחמנא לצלן. ברוכים הבאים ל-7 מדורי גיהנם. יש צורך לנשום עמוק ולצאת למלחמה עם הלא נודע, לאחר מאבקים עקובים מדם, שחיקה לא נורמלית בגלגלי הבירוקרטיה, והפעלת 10 "מאכערים" שיודעים "כיצד לשכנע" את הפקידים, ירום הודם, אולי תראה אור בקצה המנהרה. ובסוף, כמובן, לשלם הרבה געלט עובר לסוחר עבור הזכות הבסיסית שלך למגורים במדינת היהודים. [ועוד אחרי הכל, אתה נקרא למעשה חוכר, אבל בעלים ל-49 + 49 שנה, רק בישראל...].

אם אתה רוכש דירה מאדם פרטי, הוא למעשה מעביר [ממחה] לך את זכותו הקניינית בקרקע שקיבל מן המנהל. וזאת, כמובן, תמורת כסף מלא. באיזושהי צורה, איך שהוא, מגיעים למנהל.

יש לדעת עוד כי המנהל הוא השולט על היצע הקרקע. במילים אחרות, הוא מחליט כמה קרקעות יוקצאו "למכירה", וכמה קרקע חקלאית תופשר. הוא אמנם שולח שמאים ועושה מכרזים, אבל בעצם הוא קובע את מחיר הקרקע, בעזרת שליטתו הבלעדית בהיצע.

בימים האחרונים, מר גדיש נפטר, המלצותיו אומרות שאדם שהוא בעלים של דירה בבניה המונית, או בית שהוא צמוד קרקע [עד חצי דונם], יוכל להוון 99% מדמי החכירה שלו, ולקבל את הקרקע לידיו לתקופה של 196 שנה. זהו צעד מהותי, המקדם את האזרח לכיוון קבלת כמעט בעלות מלאה על הקרקע. הוא לא יזדקק עוד למנהל להרחבת דירתו וגם לא כאשר יחפוץ למוכרה לאזרח ישראלי. (רק לאזרח זר הוא יצטרך לאישור, ולא נראה שהוא יקבל אחד כזה).

הסיבה לכך שהחוק הישראלי כל-כך מסורבל וזהיר, ובשל כך נגרם לנו עוול משווע - הוא החשש שיום בהיר אחד, ערבים (בעיקר סעודים ופלשתינאים) ישתלטו על אדמות המדינה. זו הסיבה שהוועדה עדיין לא הסכימה להעברת בעלות מלאה של 100%, אלא רק 99%. [דרך אגב: יש בקירבינו כ-20% ערבים אזרחי ישראל, והם יהיו זכאים לקנות הכל - בלא שום מגבלה]. ואם סעודים עשירים ירצו לקנות כאן קרקע - שייקנו! המדינה יכולה בכל עת, עם מאות חוקיה, למנוע שימוש בלתי רצוי בקרקע. או אפילו בכל רגע נתון להלאים אותה (כמובן, אם הדבר יעבור את בג"ץ המחייב בעיקרון השיוויון וכאלה...). ישראל תקבל תזרים מזומנים עצום במט"ח ועוד ממדינה אחרת. כלומר, יכנס לפה כסף חדש - מט"ח טרי - ולא יקנו עם כסף שכבר יש פה ממילא ורק יחליף ידיים וכיסים (זה כמו לצאת למלחמה ולבזוז שלל ולהביאו לפה ובכך להגדיל את ההון העצמי הריאלי, רק שזה נעשה בלי כל הזוועות).

בישראל יש כיום 7% קרקע פרטית שאיננה של המנהל (כלומר, שאינה של הציבור הישראלי). חלקה שייך לפטריאכל היווני שנוהג להשכירה ולא למוכרה מטעמי דת, ועוד לשאר ירקות. האם שמעתם פעם על סעודים עשירים שהשתלטו על אדמות אלה?

לסבסד את מנהל הבנק שלך

חשבון העו"ש השתלט על חיינו בתקופה המודרנית. בעולם העתיק היה דגש גדול על קרקעות ונדל"ן [מקרקעין]. העולם היה עולם של מעמדות, ובעלי הקרקעות היו בדרגה העליונה ביותר - דרגת האצולה. עם תחילתה של המהפכה התעשייתית, מרכז הכובד עבר בהדרגה אל המטלטלין. הן משום שאלו היו אמצעי הייצור במפעלים ובתעשיות, והן שהמפעלים החלו בייצור המוני של מטלטלין למיניהם ובהמוניהם. אולם, בשנים האחרונות, נוצר נכס חדש ומוזר לגמרי שלא היה מוכר עד כה, אפילו לא בצורה משפטית. אלו הם "הזכויות". בעוד שעד כה נכסים היו מוחשים, בעלי אורך רוחב ועומק, הרי שלזכויות אין חששא ואין מששא - אלא התחייבות לתת, התחייבות לקבל, יתרה בחשבון הבנק, פיקדונות, הון מניות, אג"ח, אופציות, ביטוח לאומי... והרשימה עוד ארוכה. היום נכסים אלו נראים טבעיים וחלק משגרת החיים הנורמלית, אבל חישבו עד לפני מספר עשורים, לא היה הדבר כן. לבנקים - כמוסדות כספיים למטרות רווח - היה חלק גדול בחידוש המהפכני.

יש הרבה פעולות שטבעי לעשותם בבנקים, כגון: תשלומים שוטפים מחשבון העו"ש, המחאות שיקים, נטילת הלוואות וכיוצא. אבל בנק הוא בהחלט לא המקום הטבעי לניהול ההשקעות שלנו. לפני שחלקכם יניד את הראש לחיוב וחלקכם לשלילה, עדיין רוב האנשים (רובם ככולם) מנהלים עוד את חשבונות ההשקעה שלהם שם: תיק מניות או תיק אג"ח, תוכניות חיסכון או תכניות פיקדון. הסיבה לכך, כמובן, הרגשת הביטחון שמשדר להם הבנק כמוסד כספי בטוח ויציב. ובצדק! מוסד כספי חייב לשדר אמינות והרגשת בטיחות יותר מהמשטרה. אנחנו לא נהיה מוכנים להשאיר את הכסף שלנו בכל מקום אפילו ללילה אחד, ובטח ובטח שלא למספר שנים ארוכות ומתישות.  תארו לכם שמחר בבוקר אתם קמים כהרגלכם, נוטלים ידים מפרקים דף גמרא עם קצות החושן, רצים לתפילה, אוכלים משהו וקופצים שניה לבנק למספר סידורים. להפתעתכם אתם מגלים את המנהל לובש מכנסי חאקי קצרים, חולצת טי-שירט מזעזעת (ב-4 צבעים ועם הדפס וודסטוק) וכפכפים (או סנדלים תנ"כיות – תלוי ברמת השריטה). גם הפקידים לא פסחה מעליהם המכה, ואלה לבושים כאילו גל הצונמי עומד להכות בכל רגע, והם מצויידים בימינם במשקפי שמש גוצ'י ובשמאלם קרם שיזוף. וכולם מדברים בהמוניות ובסלנג מהצעקה האחרונה, שואפים מן הסיגריה של הבוקר ומדברים בעיבריצ' (משהו בסגנון של: צ'יוו מזה צ'פוס לי הגב, כאילו כזה...)

אם אתם נורמלים (וחסר לכם שאתם לא), תמשכו משם את כל כספכם, תחזיקו את המגבעת חזק חזק קרוב לראש, ותרביצו את הריצה של החיים שלכם. הבנק יודע זאת, כל אפשרות קיומו הבסיסית והראשונית ביותר, היא התדמית החיצונית שהוא משדר להמון. תבינו, הבנק מטבעו הוא מוסד כספי, ומוסד כספי חייב - אבל חייב - לשדר שמרנות. אדם יכול להיות ליברבל כמה שהוא רוצה, אבל ברגע שנוגעים לו בכיס - עד כאן! הבנקים, פועלים בהתאם. יש להם כללי התנהגות חמורים ביותר, והעובר על הפיקודים - אחת דתו. דבר ראשון נכנסים למקום עם ריהוט כהה וכבד, משרה הרגשת כבדות שגוררת להרגשת יציבות (ולא דוקא פיננסית). כמו-כןעל הלבוש להיות סולידי,  לבוש עסקי הולם. וכמובן, בצניעות יתירה. ואם זה לא מספיק לכם, יש להם את הנשק הסודי - נשק יום הדין - ה מ ז ג ן...

בשל כך, הם הצליחו לעבוד עליכם, הם הצליחו לעבוד על כולנו. מזגן ועניבה, הם בדיוק אותו הדבר כמו ג'ינס וכפכפים. אבל אדם יראה לעיניים, ומנהל הבנק לכיס... אחרת תסבירו לי איך ניהול ההשקעות מתנהל בין כותלי הסניף הקרוב לאיזור מגוריכם?

תמיד יש לנו את הבחירה לנהל את הכסף באפיקים הפנימיים של הבנק או למצוא אפיקים אחרים ועדיפים יותר בשוק ההון העצום והבלתי נדלה. כל מה שצריך: היא הכרות בסיסית עם המכשירים שמציע שוק ההון.

דוגמא קלאסית לכך, היא ההקבלה בין המק"מ לפק"מ. היום זה כבר לא סוד שמק"מ (מלווה קצר מועד - אג"ח שקלי לטווח של עד שנה שמנפיק בנק ישראל ונסחרת בשוק ההון), עדיפה מבחינת הרווח, על הפיקדון השקלי שמציע סניף הבנק שלכם. אבל, נדיר מאד למצוא פקיד בסניף שיציע השקעה במק"מ ללקוח ששואל אותו איפה כדאי להשקיע. ברירת המחדל שלהם הוא הפק"מ, מדוע? כי זהו כסף שעובר לידי הבנק עצמו, והוא משתמש בו כנכסים להלוואות, שמהן הוא בעצם חיי ומתפרנס (ולקשיי ההבנה שביניינו, פקיד הבנק שלכם - זה עם העניבה וחיוך המיליון דולר - אינו דואג למיקסום הרווחים שלכם, אלא למקסום הרווחים שלו ושל הבנק). זה מוסד למטרות רווח לכל דבר, את זה כבר הזכרתי?

דוגמא נוספת לחוסר ההיכרות עם המכשירים הפיננסים, היא השקעה במט"ח. פעם שמרנו את המט"ח בצנצנת במזווה, או לשיטת אנשי העשיריון העליון - מתחת לבלטות. הבנקים מציעים ריבית כמעט אפסית על פיקדונות דולריים. ואם נמירו לשקלים, עם כל העמלות, תשלמו על שער הקניה והמכירה - כמעט כל הרווח (ואולי גם הפסד).

מה עושים? הולכים לשוק. שם תמצאו למשל את "הדס" [אג"ח סחיר הצמוד למט"ח וגם משלם לנו ריבית כמו הבנק הטוב ביותר, ולא קורע לנו את הצורה בעמלת קניה ומכירה].

תבינו, אין הכוונה שחייבים לצאת מכותלי הבנק, ולהשקיע בחוץ. זהו צעד חכם ונבון. אבל אפשר גם בפנים לעצלנים, בתוך הבנק, אלא לא את המוצרים של הבנקים, ברם את שאר המוצרים של שוק ההון. 

פעם היית הולך למנהל, חושב שתצעק עליו קצת והכל יסתדר. הם קלטו את זה מזמן כתופעה. הם מוכנים, עברו סימולציות, חלקם התנסו על אמת - אבל הם מוכנים. אפשר לעקוף אותם ע"י השקעה נבונה יותר במכשירים פיננסים מקבילים.

המגמה הזאת רק בחיתוליה, ועוד חזון למועד. ב-2005 צפויים להופיע בשוק מכשירי השקעה עבור הציבור הרחב, באפיקים שקליים, צמודי מדד או מט"ח, ב-99% מהמקרים גם משלמים ריבית גבוהה מהבנק, וגם יותר נזילים וזמינים לנו ממנו. ראו הוזהרתם!!!

 

מדעי האושר

המרדף אחרי האושר הוא מאפיין אנושי שגילו כגיל האדם. אבל למרות המשמעות המרכזית הנודעת לאושר בתרבות האנושית, התמקדה הפסיכולוגיה מאז ומתמיד בממדים השליליים של רגשותינו. שמחת חיים, סיפוק ואושר? סיכום היסטורי מעלה שמאז 1887 רק אחד מכל 14 מאמרים פסיכולוגיים עוסק בצד המואר של החיים. השאר עוסק בכעס, חרדה ודיכאון.

אבל יחס זה משתנה לאחרונה. בעולם מדעי ההתנהגות מתפתח ענף חדש יחסית - חקר האושר. העדויות המחקריות ליתרונות האושר אינן מפתיעות. מי שאובחנו כ"מאושרים" נהנים מכל העולמות. בתחום החברתי הם נהנים מסיכוי גבוה יותר להינשא, סיכוי נמוך יותר להתגרש ומערכת חברתית ענפה ותומכת. בחזית הקרירה מתואם אושר אישי באופן חיובי עם יצירתיות, יעילות, איכות עבודה ובסופו של דבר גם הכנסה גבוה יותר. ברמה האישית זוכים המאושרים לחיים ארוכים ובריאים יותר, ולמערכת חיסונית גבוהה יותר.

מה עושים בכדי להגיע לשם? האם נוכל לעשות משהו בכדי להגדיל את אושרנו האומלל והמרופט? האם זה נתון לשליטתנו או להשפעתנו?

מרכיבים בסיסיים באושר:

1. גנטיקה

כן, גם פה מתערבים ההורים - אבל הפעם בעקיפין. המרכיב הראשון הזה הוא הבסיסי והמרכזי ביותר. מפליא, לא?!

באוניברסית מניסוטה נאספה אינפורמציה על זוגות תאומים (מבוגרים שחיים בנפרד ובקושי רואים אחד את השני), בהם נמצא כי רמת האושר במבחנים הייתה ממש זהה. ניתן לנבא במידה כמעט מושלמת מה אושרו של התאום השני ע"י חקירתו של הראשון. גם בתאומים לא זהים, היה דמיון של 50% - שזה נחשב גבוה סטטיסטית.

העניין המיוחד בתבניות גנטיות: הם אינן נישברות בקלות. גשם נדבות או אסון פתאומי יכולים להשפיע על אושרנו רק לתקופה מוגבלת. לאחר מכן, אנו חוזרים לרמת האושר הבסיסית שכויילנו אליה - גנטית. בניסוי מפורסם נחקרו 12 אנשים שזכו בלוטו בפרס ענק - שנה בלבד לאחר הזכיה הם לא הצליחו להרגיש אושר במידה גבוה יותר מזו של חברתי קבוצת הביקורת - שלא זכו בלוטו מעולם. מצד שני, התברר כי נפגעי תאונות דרכים - חזרו לנקודת האושר הנורמטיבית תוך שנה כחברי קבוצת הביקורת שלא עברו תאונה מעולם. לכל מטבע 2 צדדים!

בקצרה, מי שמצפה לסיוע גנטי בשינוי רמת האושר שלו, שיבחר לעצמו הורים אחרים. זה פשוט כמעט אבוד. כל סוג של אושר נמשך לזמן קצוב בלבד, ולאחר מכן חוזרים אל נקודת ההתחלה - נקודת האיזון שהגוף והנפש כל כך סוגדים לה.

2. הנסיבות

גיל, מין, גאוגרפיה, דמוגרפיה וכדומה, אלו כמה מהמרכיבים הנסיבתיים.

השפעתו של הגיל חשובה. זו מכונה עקומת J.  צעירים נהנים מרמת אושר גבוהה באופן יחסי. זו יורדת בהדרגה ומגיעה לשפל בשנות השלושים. ושוב עולה לכדי שיא לאחר גיל 60. המבוגרים השלימו כנראה את יעדיהם או השלימו עם מגבלותיהם הטבעיות והתאימו להם יעדים צנועים ופרקטיים יותר.

גורמים נסיבתיים אחרים גמישים יותר: מצב משפחתי, עיסוק, ביטחון בעבודה, אמונה הכנסה ובריאות. נמצא כי נשואים, בריאים, בעלי הכנסה, ובעיקר בעלי אמונה דתית מדווחים על רמת אושר גבוה יותר. אולם, משקלם של הנסיבות הגמישות אחראי רק עד 10% מסה"כ אושרנו הכללי.

לכאורה, זה מפתיע. בחברה קפיטליסטית, שלמרכיב החומרני השפעה מכרעת - הינו מצפים שהשיעור יהיה גבוה בהרבה. אבל כמה תופעות מקזזות את המרכיבים הנסיבתיים - אחד מהם ידועה בשם השחיקה ההדוניסית - או יכולת הגוף לחזור לנקודת האיזון הבסיסית וההתחלתית. יהיו ההתפתחויות בחיינו אשר יהיו - חיוביות או שליליות - אנו מצטיינים בהסתגלות מהירה אליהן בזמן קצר מאד. רק מצב דרסטי ביותר, כגון: אבדן בן זוג או מקום עבודה משפיעה בין 5 עד 8 שנים. לאחר מכן מסתגלים... הוא הדין גם בדברי אושר ומתיקה, אלה נעלמים תוך זמן קצר מאד. כולם יחסים לשחיקה ההדוניסטית.

יש בשחיקה ההדוניסטית הרבה נחמה. זו מערכת חיסון פסיכולוגית להבטיח את שלומנו הנפשי בעקבות אירועים קשים - ומחזירה אותנו אל נקודת הכיול הטבעית שלנו. אולם מצד שני היא אבן רחיים הגורסת ללא רחם כל התרוממות רוח לאחר זמן קצר. והכסף? גם הוא לא יכול לשחיקה ההדוניסטית. האושר הנגרם בשל העלת השכר, הוא לזמן קצר מאד - זו הופכת מהרה לנורמה בסיסית.

אולי ההוכחה הטובה ביותר היא עקומת שביעות הרצון של אזרחי ארה"ב. ארה"ב היא המדינה שרוממה את תרבות הצריכה לרמה כמעט דתית. אבל אע"פ שבשלושת העשורים האחרונים הוכפל כוח הקניה של האמריקנים פי 2 - נותרה עקומת שביעות הרצון בשטחיותה המאכזבת. "הכסף חשוב, אבל רק כגורם המאפשר לספק צרכים בסיסיים. ההבדל בין חוסר הכנסה להכנסה חודשית של 5,000 ש"ח הוא תהומי. אבל ההבדל בין 10 מיליון $ לבין 50 מיליון $ הוא אפסי וזניח - אם הוא קיים בכלל" (ד"ר גילברט מחוקרי האושר החלוצים).

3. חיזיון מתעתע

השחיקה ההדוניסטית איננה המאפיין האנושי היחיד הפוגם באושרנו. גם הציפיות שלנו לאושר המבוססות על דימויים שאנו יוצרים בראשנו. הרע הנכסף בו נכנס לראשונה למכונית החדשה ושנקרע את הניילון. נשתרע לחופיו של אי קרבי או נלחץ את ידו של הבוס במעמד העלאת שכרנו. בתחזיות הללו הדיוק הוא קריטי. הפער בין הרצוי למצוי - ענק. הפער בין התחזית לבין חוויית ההתנסות - תהומית. זו תשפיע במישרין על רמת האושר שנחווה (ואולי אפילו אכזבה שהאושר שדמיינו לא יהיה כזה). מחקרים גילו לכמעט לעולם נפריד הרבה בתחזיותינו לבין חוויית ההתנסות - זכרו זאת! ציפיית היתר שלנו מכשילה את התוצאה המיוחלת.

לסיכום: הכסף איננו הפיתרון. השימוש הנכון בכסף הוא תחילתו של הפיתרון. מהו השימוש הנכון?

יש לזכור 3 כללים פשוטים:

1. השתמשו בכספכם לשיעורין. במנות קטנות התואמים מצבים חיוביים בשגרת החיים. העדיפו מנות קטנות מאשר הוצאה אחת גדולה, אך נשחקת מהר עוד לפני שהספקתם לגמור את התשלומים בעבורה. זו מעניקה דחיפה חד-פעמית אחת גדולה (אולי אפילו פרץ התרגשות) אבל חד פעמית, מיידית בלבד ונעלמת עוד לפני שהספקתם לגמור את הדף היומי.

2. העדיפו השקעה בחוויות מאשר במוצרים. העדיפו חופשה על פני שעון יקר או בגד. חוויות - בניגוד למוצרים - חסינות יותר מפני השחיקה ההדוניסטית.

3. השתמשו בכספכם בכדי לעבוד פחות, ולא בכדי לאסוף חפצים. פנו זמן לפיתוח יחסיים חברתיים, אלו מתואמים עם האושר ברמת הגבוהה ביותר.

מי שעושה שימוש נבון בשלושת הכללים, עשוי להתמודד בהצלחה עם המשוואה הקיומית המרשעת "צריכה מביאה אושר - ומי שכשל בהשגת האושר צריך לצרוך יותר".

"המיתוס של החברה המערבית לפיה כסף מוביל לאושר, אינו מבוסס. ובמקרה הטוב רק מייצג הונאה תרבותית וכלכלית רבת היקף במקרה הרע" (ד"ר גילברט). חברות הפירסום עלו על השקר המוביל אותנו, ולא מפסיקים לבסס אותו ולהשרישו אצלנו - רחמנא ליצלן.

 

לוקחים משכנתא - מילון להבין את פקיד הבנק "שלך"...

לא מבינים את נציג הבנק? חותמים על מסמכים שהמונחים לא מובנים? הנה לכם מגוון מונחים שצריך לדעת על מנת לקחת משכנתא.

אחוזי מימון - המימון של הבנק בעסקת הרכישה ביחס לשווי הנכס הנרכש. אחוזי המימון נקבעים על פי נפח ההלוואה (בהרכב נפרד על פי מסלולי ההלוואה – כספי הבנק) ביחס לשווי הנכסים הממושכנים.

איחוד זכאויות - איחוד זכאויות משמע מתן משותף של הלוואות מוכוונות לצורך רכישת דירה משותפת למספר עולים חדשים בעלי תעודת זכאות (בעלי הקשר המשפחתי מוגבל ל–3). איחוד זכאויות מגדיל את הסכום שהזכאים יכולים לקבל במשותף, בתנאים מועדפים, לעומת הלוואה נפרדת לכל אחד מהם (לרכישת דירות נפרדות).

אישור ההלוואה - תהליך שבו גורם מוסמך בבנק מאשר לבצע הלוואה, תוך פירוט התנאים לביצועה כגון: סכום ההלוואה שיעור הריבית, בטחונות וכיו"ב. האישור יכול להינתן לכל הסכום המבוקש או לחלק ממנו והוא עשוי לכלול תנאים שונים למתן ההלוואה.

בטוחה/ביטחון - נכס ששועבד לבנק לצורך הבטחת פירעון של חוב, כך שהבנק יוכל לממש את הנכס ולהיפרע מכספי המימוש אם הלווה אינו משלם את החוב.

ביצוע ההלוואה - שרשרת של פעולות ושלבים הקשורים במתן הלוואה. התהליך מגיע לסיומו (ביצוע ההלוואה) כאשר נמסר ללקוח שיק או כאשר זוכה חשבון צד ג' (שהוא בד"כ קבלן או עמותה שבונה את הבית). התהליך כרוך ב-2-3 ביקורים בבנק. בבנק אדנים פותחה שיטה המאפשרת כבר כיום לבצע משכנתא בפגישה אחת בלבד – ללקוחות נבחרים.

גרירת משכנתא - תהליך שבו לווה מבקש להחליף בטוחה בבטוחה עקב מעבר דירה או עקב גירושין. התופעה רווחת כאשר לקוח אשר שיעבד את דירתו תמורת ההלוואה מבקש למכור אותה ולרכוש נכס אחר מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת וכך לשמור על תנאי ההלוואה שקיבל . במקרה זה המשכנתא נגררת מהנכס שנמכר לנכס החדש.

דייר מוגן - דייר שחוק הגנת הדייר חל עליו. בעל הבית של הדייר המוגן אינו רשאי להעלות את שכר הדירה מעבר לאמור בתקנות המוצאות מכוח החוק ואינו יכול לתבוע ממנו לפנות את הדירה המושכרת אלא בנסיבות מיוחדות.

הודעת מישכון - הודעה חתומה ע"י בעל זכויות אשר מועברת לרשם המשכונות בטופס הודעת מישכון ובה נאמר שבעל הזכויות בנכס הנקוב בהודעה יצר משכון זכויות בנכס, לטובת הנושה (הבנק) ומבקש מהרשם לבצע רישום בהתאם. לאחר שבעל הזכויות בנכס חתם על טופס הודעת מישכון (הטופס מצוי בבנק) יש להעביר את ההודעה לרשם המשכונות.

הוצאה לפועל - אגף ההוצאה לפועל של בתי המשפט, מופקד על ביצוע הוצאה לפועל של פסקי דין במסגרת סדר הדין האזרחי. במקרים מסויימים, למשל כאשר רשומה משכנתא בפועל לזכות הבנק, רשאי הבנק לפנות ישירות להוצאה לפועל גם ללא פסק דין של בית משפט.

הלוואת זכאות - הלוואה מכספי המדינה, שתנאיה נקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. ההלוואה נתנית לזכאים של משרד השיכון שקיבלו תעודת זכאות המפרטת את היקף הזכאות. ניקוד הזכאות לחסרי דירה מחושב על פי קריטריונים שונים לרבות : שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות של כל אחד מבני הזוג. הלוואה נוספת ניתנת בגין שירות צבאי / לאומי – בחישוב מספר חודשי השרות, וכן ניתן סיוע בגין מקום.

הלוואה בריבית קבועה - הלוואה הנושאת ריבית קבועה והצמדה למדד המחירים לצרכן. הריבית נקבעת במועד ביצוע ההלוואה ואינה מושפעת משינויים שיחולו במהלך תקופת ההלוואה.
הלוואה בריבית משתנה - הלוואה הנושאת ריבית והצמדה למדד המחירים לצרכן. הריבית נקבעת לתקופה הראשונה בלבד (כל שנה / שנתיים / שנתיים וחצי / חמש שנים) ולאחר מכן משתנה בהתאם לריבית אשר נוסחתה ידועה.

הלוואת גישור - הלוואה מיועדת למי שעומד לקבל סכום כסף, אך נזקק כרגע לסכום כסף לתשלום כלשהו. ההלוואה נועדה לגשר על הפער בין שני המועדים והיא מאפשרת מימון מיידי. ההלוואה נועדה לגשר על הפער בין שני המועדים האמורים, והיא מאפשרת מימון מיידי. הלוואת גישור נלקחת לרוב לשם תשלום על חשבון רכישת דירה/בניית בית, עד למועד מכירת הדירה הנוכחית שביד הלווה. בד"כ הלוואה זו תהיה מסוג "הלוואת בלון" (ע"ע).

הלוואת מקום - הלוואה מכוונת הניתנת לזכאים לרכישת דירה במקום שמשרד הבינוי והשיכון קובע בו תנאים מועדפים. הלוואה זו מוענקת בד"כ בנוסף להלוואת הזכאות הרגילה. בנקים מסויימים משתמשים במנוח זה בהשאלה לצורכי שיווק שעה שהם עצמם מעניקים הלוואות מועדפות ממקורותיהם העצמיים, או כתוצאה מהסכם עם קבלן כתחליף להלוואת מקום – וזאת גם כשהלווה אינו זכאי להלוואת מקום ואף אם הרכישה או הבניה אינם בישובים מועדפים.
 

הלוואה משלימה - הלוואה פרטית מכספי הבנק הנתנית כהשלמה להלוואת הזכאות לצורך רכישת דירה או כהלוואה העומדת בפני עצמה ללקוחות שאינם זכאי משרד השיכון.
 
הסבת ערבות - מצב בו המוטב מעביר את זכויותיו על פי הערבות לצד ג' (הבנק), כך שבמידה והמוטב אינו עומד בהתחייבויותיו לבנק, יוכל הבנק לקבל את כספי הערבות על פי כתב הערבות.
 
הערת אזהרה - הערה הנרשמת בספרי רישום המקרקעין לגבי נכס, על מנת להזהיר את המתעניין בנכס על כך שלנכס זה יש בעלי זכויות בנוסף לבעל הזכויות הרשום. הערה נרשמת בד"כ בהקשרי משכנתא לזכות רוכשי הדירה או לזכות הבנק.
 
התחייבות לרישום משכנתא - התחייבות שנותן בעל הזכויות במקרקעין לבנק. ההתחייבות ניתנית כאשר לא נרשמת משכנתא לטובת הבנק עם ביצוע ההלוואה והיא מהווה בטוחה זמנית.
 
ייפוי כח נוטריוני - ייפוי כח שנחתם בנוכחות נוטריון המאשר את חתימות נותני הייפוי.
במסמך זה מייפים בעלי הזכויות בנכס את כוחו של הבנק לפעול פעולות שונות, לרבות: רישום הנכס על שם הלווים, וכן לרישום מישכון או משכנתא לטובת הבנק.
 
נסח - מסמך שמנפיק רשם המקרקעין לגבי הנכס ובו תמצית המידע הרשום בספרי המקרקעין . בנסח ישנם פרטים אודות הבעלים בנכס, הזכויות בנכס, הערות אזהרה, שיעבודים ועיקולים. הנסח משמש לזיהוי הנכס.
 
סילוק מוקדם של הלוואה - סילוק ההלוואה לפני מועד הפרעון המקורי.
 
סילוק חלקי - החזר חלק מייתרת ההלוואה ע"י הלווה, לפני מועד הפירעון המקורי.
 
עמלה - תמורה כספית שגובה הבנק בגין שירות הניתן ללקוח.
 
עמלת סילוק מוקדם - העמלות לפרעון מוקדם כוללות את המרכיבים הבאים: עמלה בגובה המדד (מדד ממוצע של שלושת החודשים האחרונים) כפיצוי בגין הפסד מדד אם הפרעון חל בין ה–1 ל–15 לחודש.
 
עמלת אי הודעה מראש – עמלה הנגבית כאשר הלווה לא הודיע לפחות 10 יום מראש על כוונתו לסלק את ההלוואה לפני המועד. עמלת היוון בגין הפרשי ריבית – חישוב העמלה הוא בין שערי הריבית על פי הסכם ההלוואה הנפרעת לבין הריבית הממוצעת הנהוגה במועד הפרעון. עמלת עלות.
 
ערבים - החתמת ערב/ים הינה בטוחה נוספת (נוסף למישכון) שהלווה נדרש להמציא לבנק ע"מ שאלה יערבו לחיובי הלווה על פי הסכם ההלוואה. בעקבות חוק שיטרית, הפנייה לערב הכפוף לחוק שיטרית (ההלוואות שניתנו לאחר 24/4/92) תיעשה רק לאחר שניתן פס"ד נגד הלווה ויו"ר ההוצאה לפועל אישר שעל מנת להיפרע מהחייב נקט הנושה בכל הליכי ההוצאה לפועל, לרבות הליכים למימוש דירה והכל כשהם סבירים בנסיבות העניין. במסגרת זו יש משמעות גם לסכום ההלוואה למטרתה.
 
פארי פאסו - הכוונה לשיעבוד בדרגה שווה של שני גורמים על נכס אחד, במצב של מימוש הנכס יחולקו כספי המימוש , כך שכל גורם יקבל את חלקו היחסי לגובה ההלוואה שנתן.
 
דרגה שנייה - משכנתא נוספת הניתנת על הנכס שלגביו קיימת משכנתא בדרגה גבוהה יותר (ראשונה).
 
פיגורים - יתרת סכום שלא נפרעה ע"י הלווה במועד שנקבע לכך בהסכם הלוואה.
 
קרן - הסכום המקורי של ההלוואה.
 
ריבית - מחיר הכסף – מוגדר באחוזים שנתיים ריאלים . זהו הסכום שמשלם הלווה למלווה עבור השימוש בכסף.
 
ריבית פיגורים - ריבית שהבנק מחייב את הלווה לשלם עבור סכומי כסף שלא שולמו במועדם.
 
שטר משכנתא - שטר המפרט את פרטי הנכס הממושכן, פרטי הממשכן, הבנק שלטובתו נרשמה המשכנתא והתנאים המיוחדים של המשכנתא.
 
תעודת זכאות - תעודה שמנפיק משרד הבינוי והשיכון, המקנה לבעליה את הזכות לקבל הלוואת זכאות/סיוע בשכר דירה. הבקשה להנפקת תעודת זכאות מתבצעת בבנק – לחסרי דירה. על מנת להנפיק תעודה לישראלים יש להגיע לבנק עם הפרטים הבאים: תעודת זהות + ספח, תעודת נישואין – אישור הרשמה לנישואין, אישור מקצין העיר על משך שירות לאומי מאגודות שהוכרו, פרטי אחים ואחיות, דף פרטי הילדים מתעודת הזהות, מסמכים לבעלי דירה.

איזה מסלול משכתנא מתאים לי?

ישנם 3 סוגים של הלוואות, לכל מסלול היתרונות והחסרונות שלו, כאשר מומלץ לרקום מרקם של הלוואות שיתאים ספציפית ללקוח. משכנתה הינה התחייבות כספית, אך ל-90% מהזוגות בישראל היא הדרך היחידה לרכישת דירה. מהם יתרונותיו וחסרונותיו של כל מסלול משכנתא ולמי הוא מתאים.
באופן עקרוני – המצב האופטימלי הוא שההחזר החודשי יהווה כשליש או כרבע מההכנסות, אולם
הדבר משתנה ונבחן כל מקרה לגופו.
 
מסלול ריבית קבועה - הריבית נשארת קבועה לכל תקופת ההלוואה – ההחזר החודשי קבוע וצמוד למדד במידה ורוצים להחזיר כספים ע"ח המשכנתא צריך להודיע 10 יום מראש - אחרת משלמים עמלה בסך 0.1% בגין אי הודעה מראש. אם באים להחזיר בתקופה בה הריבית נמוכה יותר מהריבית בה נלקחה ההלוואה אזי יש לשלם פערי היוון (הפרשים בין הריביות). לפעולת הסילוק ישנה עמלת פעולה (עלות) והיא נגבית בעת ביצוע הסילוק.

יתרונות המסלול – מתאים לזוג צעיר, בתחילת דרכו. המסלול מאפשר יציבות מסוימת מצד אחד , משום שיודעים מהו הסכום שיש להחזיר בכל חודש וניתן לתכנן הוצאות בהתאם, אך מצד שני יהיו מצבים בהם יהיה צורך בתשלום קנסות ופערי היוון בגין פירעון מוקדם . המסלול מאפשר התחלת תשלום קטן הגודל עם הזמן וההכנסות.
 
מסלול ריבית משתנה - נקודות יציאה קבועות יכולות להקבע לשנה, כל שנתיים, כל שנתיים וחצי או כל חמש שנים. הריבית שלוקחים בתחילת ההלוואה תקפה עד לנקודת היציאה הבאה. בנקודת היציאה הריבית תשתנה ע"פ הריבית שאת אופן חישובה מקבלים בבנק (עפ"י עוגן אובייקטיבי חיצוני). כבר טרם ביצוע ההלוואה (חשוב לדעת שהריבית יכולה לעלות או לרדת) ובחודש נקודת היציאה אפשר להחזיר כספים ללא פערי היון ועמלות. מתאימה בתקופה שהריביות בשוק גבוהות והצפי הוא שהן ירדו בקרוב.
 
מומלצת ומתאימה לאנשים שיש להם באופן מחזורי וקבוע אפשרות להחזרת כספים ע"ח ההלוואה בנקודת היציאה ללא כספי היוון ועמלות. ניתן ורצוי להתאים תוכנית זו או מספר תוכניות כאלה לכספים ותקבולים שעתידים להגיע בשנים הבאות בגובה קרן השתלמות  וכדו'. חיסרון מסלול זה וחשוב לקחת אותו בחשבון- הסיכוי הוא דו-כיווני הריבית יכולה גם להעלות  באותה מידה .
 
מסלול ריבית פריים - ריבית שאינה צמודה למדד אלא לריבית הפריים. היתרון הגדול: אין שום קנסות ואין עמלות בגין חלק מפרעון המשכנתא. החיסרון: הריבית קצת גבוהה והתשלום החודשי גבוה.
 
למי מתאימה? מסלול זה פחות מתאים לזוג צעיר בתחילת דרכו , ויותר למי שיהיו בידיו כספים להחזיר חלקים מההלוואה או את כולה במהלך תקופת ההלוואה והינו בעל יכולת החזר גבוהה.
 

מה חשוב לדעת לפני שחותמים על חוזה לקניית דירה

החלטתם לעשות את הצעד ולרכוש דירה מקבלן? זה הזמן להיכרות מעמיקה עם חוזה הרכישה שלכם. איך להגדיר את תאריך מסירת הדירה, מי אחראי לחיבור לרשת החשמל ולמה כדאי שקצב התשלומים יפגר אחרי הבנייה עופר פטרסבורג

בין הריצות, המשכנתאות והחתימות הכרוכות ברכישת דירה, חייבים לקחת פסק זמן ולטפל ברצינות בחוזה רכישת הדירה. כדי למנוע מפח נפש והפסדים כספיים, חשוב לבדוק היטב את סעיפי החוזה, ולהיעזר בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, מטעמכם ולא מטעם הקבלן.

סקר שנערך השבוע על-ידי מרכז הבנייה הישראלי, ביריד הדירות הארצי בגני התערוכה בתל-אביב, העלה כי 70% לא יודעים מהי ערבות מכר, 90% לא יודעים מהו מס שבח ו-80% לא שמעו על חוק המכר, מילת מפתח בחוזה רכישת דירה.

רגע לפני חתימת החוזה בדקו שוב את היכולות הפיננסיות שלכם. די להתבונן בנתוני הבנקים למשכנתאות כדי להבין שיותר מדי אנשים חתמו על חוזי דירה מעבר ליכולות שלהם.

תשלום לעו"ד

לפי חוק המכר, שכר טרחת עו"ד, ששוכרים את שירותיו לחתימת החוזה, עומד על 2%-1.5% מערך הדירה ובנוסף המע"מ. רוב רוכשי הדירות אומנם מבצעים את העיסקה בעזרת עו"ד, אך רבים לא טורחים לוודא שמדובר בעו"ד שמתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין. בחירת עו"ד שאינו מתמחה בתחום הספציפי או העזרות במכר עלולה לפעמים לפגוע יותר מלהועיל.

בדיקת הקבלן

חוק רישום קבלנים מגדיר את הסיווג המקצועי של הקבלן ואת היקף העבודה שמותר לו לבצע באתר בנייה אחד. כלומר, אם הרוכש מעוניין לרכוש דירה במגדל מגורים בן 50 קומות שבו מאות יחידות דיור, עליו לבדוק האם הקבלן המבצע את הבנייה בפועל אכן רשאי לבנות אותו. את הבדיקה ניתן לעשות בלשכת המידע של התאחדות הקבלנים, או ברישומי מענקי פנקס הקבלנים המצויים באתר האינטרנט של משרד השיכון.

בדיקה נוספת שיש לבצע, למרות שהיא כרוכה בפרוצדורה לא פשוטה, היא בדיקת פרויקטים קודמים שהקבלן בנה. חשוב לבקש מהקבלן את רשימת הפרויקטים ולבקר בפועל באתרים. בביקור בפרויקט מומלץ לבדוק את איכות הבנייה, הגימור של הבניין והפיתוח הסביבתי. גם בדירות יש לנסות להתרשם האם אין ליקויי בנייה בולטים לעין. מומלץ גם לדבר עם רוכשי הדירות ולבדוק את מידת שביעות רצונם מהקבלן ומהשירות שניתן להם לפני מסירת הדירה ולאחריה.

לגבי מצבו הפיננסי של הקבלן, אם מדובר בחברה ציבורית שדוחותיה הכספיים חשופים לציבור, הרי שניתן לעיין בדו"חות הכספיים ולברר את מצבה של החברה. לגבי חברות פרטיות קשה יותר לברר את המידע בוודאות, ולכן ניתן להיעזר בחברות המספקות מידע עיסקי.

סעיפי החוזה

מחיר הדירה הנקוב בחוזה חייב להיות סופי ולכלול גם את כל התשלומים הנלווים למחיר הדירה. יש לבדוק האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל מס ערך מוסף, או שתידרש תוספת מעבר לסכום הנקוב בחוזה.

חניה

בדקו האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החניה. בדקו האם מקום החניה שלכם מקורה או לא והאם החניה צמודה לדירתכם. אי-התאמה בין מספר הדירות למספר מקומות החניה עלולה לגרום לכך שחלק מהדיירים לא יזכו בחניה צמודה לדירתם.

דוד שמש

על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן שמתקין מערכת חימום מים בבניין, חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת. "ודאו שהקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא הכנה בלבד למערכת סולרית", אומר קובי לנגליב, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי.

פיתוח

במקרים שבהם נדרש מהרוכשים תשלום בגין פיתוח", יש לוודא מראש ובכתב את פירוט הוצאות הפיתוח ועלויותן.

חיבור הבניין לרשתות מים, חשמל, טלפון וגז: בדקו האם החיבור לרשתות אלה כלול במחיר הדירה הנקוב בחוזה.

גינון

בדקו במפרט האם הקבלן התחייב לספק גינון או הכנה לגינה. יש לקבל את תוכנית הגינון ולבדוק בה פירוט וסוג הצמחים, מערכת השקיה, שבילים וכד'.

אנטנת טלוויזיה

הקפידו לוודא שהקבלן התחייב במפרט לספק אנטנת טלוויזיה או חיבור מלא לרשת הכבלים, ולא רק הכנה לאנטנה או לכבלים. דאגו כי במפרט יירשמו מספר ערוצי הטלוויזיה המתקבלים מהמערכת.

רכוש משותף

ודאו כי נרשם במפורט ובמדויק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו את אופן הסדרת הרכוש המשותף - הכניסה, הגג, הגישה לגג, מחסנים וחנויות. לשום גורם זר, כולל הקבלן עצמו, אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף. "זכות זו שמורה רק לדיירי הבית", מדגיש עו"ד מושיק פלדמן, מומחה לנדל"ן.

מועד המסירה

ודאו כי בחוזה המכר יש תאריך ברור ומוגדר למסירת הדירה. על פי תקדימים משפטיים, איחור לא מוצדק במסירת הדירה העולה על חודשיים-שלושה אינו סביר ומהווה תנאי מקפח.

דאגו שהחוזה יכיל פיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק, על איחור במסירה. סכום הפיצוי יממן לפחות עלות שכירת דירה אלטרנטיבית באיכות דומה ובאותה סביבה. חשוב להימנע מחתימה על סעיף בהסכם הקובע כי עצם קבלת אחזקה בדירה מהווה ראיה לכך שהדירה במצב תקין וראויה למגורים על פי המפרט הטכני.

העברה ורישום הזכויות על שמכם

יש לדרוש מהקבלן כי בחוזה המכר יצוין מפורשות תאריך יעד אשר עד אליו ישלים הקבלן רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים. הקפידו שהסעיפים הרלוונטיים ינוסחו ברור ולא במעורפל. ודאו כי מועד יישום הזכויות אינו מותנה במהלכים אחרים, כמו השלמת פרצלציה, רישום בית משותף וכו'.

לו"ז תשלומים

הקפידו תמיד כי קצב התשלומים שלכם יפגר אחרי קצב התקדמות הבנייה. הקפידו על העיקרון כסף אצלי - כסף בטוח".

הבטוחות

הדבר החשוב ביותר בעת קניית הדירה הוא הבטוחות, שאמורות להיות תואמות להוראות חוק המכר. חוק המכר מבטיח השקעת רוכשי דירות וקובע מספר בטוחות שעל מוכר הדירה לתת לרוכש. "הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית שניתנת על-פי הוראות החוק", אומר עו"ד נעם וייס, העומד בראש מחלקת המקרקעין של משרד שדות ושות'. "ערבות זו באה להבטיח את כספי הרוכש במקרה שקבלן ייקלע לקשיים כספיים וימונה לו כונס נכסים או מפרק".

יש לעמוד על כך שהחוזה לא יכיל הוראה המונעת מהרוכש לרשום הערת אזהרה כנגד הקבלן בלשכת רישום המקרקעין. הוראה כזו מהווה תנאי מקפח ובוטלה על-ידי בית המשפט העליון. האמור בסעיף זה תקף גם אם קיבלתם בטוחה אחרת. ערבות דומה, אך פחות נפוצה, היא פוליסת ביטוח על-פי הוראות החוק,

והבטוחה השלישית היא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על הקרקע, כאשר הערת אזהרה זו אינה כפופה לכל זכות קודמת. הערת אזהרה נרשמת בספר רשם המקרקעין ומונעת מהקבלן או מהבנק לתפוס את הקרקע ולמכור אותה לצד ג' ללא הסכמת הרוכש. במקרה שניתנת בטוחה מעין זו, רשאי הקבלן לגבות מרוכש הדירה תשלומים אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה, על-פי לוח תשלומים הקבוע בחוק. על-פי החוק, אי-מתן בטוחה על ידי הקבלן זו עבירה פלילית.

ערבות בנקאית

נקודה חשובה מאוד שעליה חייב רוכש הדירה להקפיד היא הפקדת התשלומים בגין הנכס בחשבון של הקבלן בבנק המלווה. מכיוון שרוב הקבלנים נזקקים לאשראי מבנק מלווה לצורך בניית הפרויקט, הם פותחים חשבון בבנק שבו אמורים להיות מופקדים כל כספי הרוכשים. בערבות שנותן הבנק המלווה ללקוח קיים תנאי - הערבות אינה תקפה כל עוד הכסף ששילם הלקוח עבור הדירה לא נכנס לחשבון הליווי של הקבלן בבנק המלווה.

קבלנים נוהגים לגלגל כספים מפרויקט לפרויקט ולעתים מפקידים כספים שקיבלו עבור פרויקט אחד בחשבון של פרויקט אחר, ולפעמים גם בבנק אחר. הבנקים מצידם לא תמיד מפקחים כראוי על חשבונות הליווי מול הבנייה בפועל, וכך נוצר מצב שאם רוכש דירה לא שם לב לאיזה חשבון הוא מפקיד את כספיו, הוא לא יהיה זכאי לקבל את הערבות להבטחת כספו. לכן יש להקפיד שכל כספי רכישת הדירה אכן מופקדים בחשבון הספציפי על ידי העברה בנקאית או על ידי צ'ק שמספר חשבון הליווי להפקדה מצוין עליו.

 

קניתם דירה, ומה עם העלויות הנוספות?

מצאתם דירה ועשיתם חשבון שבעזרת החסכונות, ההורים והמשכנתא תוכלו לממן אותה? תחשבו עוד רגע: לפעמים כל העלויות הנלוות לרכישת דירה מקבלן מייקרות אותה עד כדי כך שהקנייה בלתי אפשרית. משכר עורך-דין, דרך ערבות בנקאית, מס רכישה ודמי ניהול, ועד עלות מוני חשמל וגז ושכר דירה כשהקבלן מאחר במסירה - כל התוספות שלא חשבתם עליהן עופר פטרסבורג

רונית ואופיר נכנסו השבוע לאתר מכירות של חברת בנייה מובילה בראשון-לציון והתעניינו במחירה של דירת ארבעה חדרים. נציג המכירות הציג לפניהם מחירון עם מחיר של 800 אלף שקל. הם עשו חישוב מהיר: יש להם 400 אלף שקל שחסכו מאז החתונה, יחד עם ההשתתפות של ההורים משני הצדדים. הם ייקחו עוד משכנתא של 400 אלף שקל לתקופה של 20 שנה (שמשמעותה החזר חודשי של כ-2,600 שקל בחודש, הם יכולים לעמוד בכך) - ואפשר לרכוש את הדירה.

 הדירה מצאה חן בעיניהם, הסביבה נראתה מבטיחה, הנציג המעונב בבנק למשכנתאות הסביר להם כי המשכנתא שייקחו בהחלט סבירה ואפילו זולה יחסית להכנסתם העתידית. רונית ואופיר כמעט החליטו, אבל כשנכנסו לעובי הקורה, התברר להם שהם אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש את הדירה הזאת, שכן עלותה האמיתית גבוהה בכ-80 אלף שקל יותר מכפי שסברו. הלקח שאותו למדו רק בדיעבד הוא, שמחירה של דירה שקונים מקבלן אינו מסתכם במחירה הנקוב. למחיר הזה צריך תמיד להוסיף עלויות נלוות רבות, שמייקרות אותה בשיעור ניכר. לפניכם העלויות:

שכר עורך-דין

ההוצאות שלא כלולות במחיר הדירה מתחילות כבר בעת חתימת החוזה עם הקבלן. הרוכש צריך לשלם שכר טרחה לעורך-הדין מטעם הקבלן, העומד בדרך-כלל על 1.5% ממחיר הדירה, ועליו יש להוסיף מע"מ. רוב רוכשי הדירות לא מסתפקים כיום, ובצדק, בייצוג של עורך-דין מטעם הקבלן ושוכרים עורך-דין מטעמם, שגובה אף הוא בין 0.5% ל-0.75% ממחיר הדירה. בדירה שמחירה 800 אלף דולר מדובר על הוצאה נוספת של כ-18 אלף שקל. ניתן להוזיל את העלות הזאת בעזרת אתר האינטרנט של לשכת עורכי-הדין, המציע מאגר של כ-1,000 פרקליטים המספקים שירותים בתעריפון מוזל.

רישומים בטאבו

במסגרת החוזה מחויב רוכש הדירה בתשלום עבור פעולות שונות שיעשה הקבלן לאחר מסירת הדירה בכל הקשור לרישום הנכס בטאבו. מדובר בעלויות עבור תוכניות הדירה, מדידות ואגרות הנגבות עבור רישום הבית המשותף. העלויות עשויות להגיע לכ-4,000 שקל. אגב, למרות התשלום הזה, חברות בנייה רבות לא רושמות את הדירות בטאבו ותוקעות את הדיירים לשנים: מנתוני מינהל מקרקעי ישראל מתברר שכ-400 אלף דירות לא הועברו בטאבו עד היום.

משכנתא

מימון רכישת הדירה נעשה על-פי רוב מהונם העצמי של הקונים, כאשר שאר הסכום ממומן מהלוואות משכנתא. לווים הלוקחים משכנתא נאלצים להוסיף רבע אחוז מסכום ההלוואה למטרת פתיחת תיק. בסכום הלוואה של 400 אלף שקל, מדובר בתוספת של כ-1,000 שקל. הבנק דורש גם הערכת שמאי לנכס, המשועבד לטובתו. עלות השמאי יכולה להגיע לכ-500 שקל.

בנוסף יש לשלם עבור ייפוי כוח נוטריוני שהלווה נותן לבנק, שעלותו 250-220 שקל, רישום שעבוד על הדירה לטובת הבנק המלווה - 400-250 שקל, רישום הערת אזהרה על הדירה לטובת הבנק - 150 שקל, הוצאת נסח טאבו שיש לתת לבנק - 60 שקל, רישום השעבוד ברשם המשכונות - 250 שקל. קחו בחשבון גם יום עבודה אחד לפחות כדי לסיים את ההתרוצצויות בין הבנק, הטאבו, עורכי-הדין ואחרים. העלות המשמעותית ביותר, מס הבולים, שעמדה על כ-3,000 שקל למשכנתא ממוצעת, התבטלה בתחילת 2005.

ההוצאות האלה מכפילות את עצמן, שלא לדבר על הטרחה וההתרוצצויות, אם לווה שחתם על חוזה משכנתא מקבל הצעה טובה יותר מבנק מתחרה ומחליט לבטל את העיסקה שחתם.

במקרה כזה הבנק אינו מחזיר לו כמעט דבר מהתשלומים, וכן לא מעמיד לרשותו את המסמכים. "הקונה צריך להתחיל את כל הסיפור מחדש עם הבנק השני", אומרת יעל קלמנוביץ, מנהלת בחברת ייעוץ המשכנתאות ט.י.ם.

מי שלא מעוניין לבזבז ימי עבודה ורוצה לחסוך את ההתרוצצויות יכול למצוא מאכערים למיניהם שיעשו עבורו את העבודה תמורת 1,000-500 שקל. חברות לייעוץ משכנתאות גובות 2,000-1,500 שקל על ייעוץ בבחירת משכנתא, וכחלק מהייעוץ הן גם ימלאו חלק מהטפסים במקום הלווה.

נוטלי המשכנתאות צריכים כמובן לקחת בחשבון גם את הריבית על ההלוואה. בהלוואה של 400 אלף שקל ל-20 שנה בריבית הקבועה הממוצעת הנהוגה היום בשוק, הם ישלמו תוספת של כ-212 אלף שקל מעבר לסכום ההלוואה הראשוני.

על כך יש להוסיף עלויות הצמדה למדד. בנוסף הם ישלמו כ-48 אלף שקל (במשך 20 שנה) עבור ביטוח חיים וביטוח נכס המחויביים בעת נטילת המשכנתא.

גיל רופא, מנכ"ל משותף בחברת איי.אם.ג'י מודלים כלכליים, מסביר כי לאור עלויות המימון הגבוהות יש חשיבות רבה להפחתת הריבית שהבנק מבקש. בהלוואה שהבאנו כדוגמה הפחתה של עשירית האחוז משמעותה כ-5,000 שקל (לכל אורך תקופת ההלוואה). צריך גם לדעת שאת ביטוחי המשכנתא לא חייבים לעשות במסגרת הבנק, ובחברות הביטוח אפשר לקבל הצעות זולות יותר בכמחצית.

עמלת ערבות בנקאית

תשלום נלווה נוסף במסגרת החוזה עם הקבלן הוא עמלת הערבות הבנקאית. על-פי חוק המכר, מחויב כל פרויקט שמלווה פיננסית על-ידי בנק להמציא לרוכשי הדירה ערבות בנקאית. החוק אמנם נועד להבטיח את הכספים ששילם הקונה לקבלן, אבל את ההוצאות של המצאת הערבות הבנקאית מטיל הקבלן במרבית המקרים על הלקוח. מדובר בעלות כספית לא מבוטלת של כ-1% מגובה הערבות הבנקאית. הערבות אינה בגובה ערך הדירה כולה, אלא מתייחסת רק לתשלומים שניתנו לפני מסירת הדירה. עמלת הערבות הבנקאית עלולה להגיע לאלפי שקלים ולעתים אף יותר מכך. "מומלץ להתמקח עם הקבלן על תשלום העמלה ולדרוש ממנו לספוג אותה", אומר עו"ד נעם וייס, מומחה לנדל"ן. "על-פי הפסיקה המשפטית העדכנית ביותר, הקבלן הוא זה שאמור לשאת בה".

הצמדת תשלומים למדד

על מחיר הדירה ההתחלתי שסוכם עם הקבלן יש עלויות נוספות הכרוכות בהצמדת התשלומים העתידיים למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, לפי מה שהוגדר בחוזה.

בעת חתימת החוזה משלמים רוכשי הדירות תשלום ראשוני, כאשר יתרת התשלומים פרוסה עד למסירת הדירה. לעתים מדובר בתקופה של מספר חודשים ולעתים בשנתיים ויותר.

ברוב המקרים מאפשר הקבלן לדיירים לבחור את שיטת ההצמדה. מדד המחירים לצרכן, שאליו צמודים רוב החוזים במשק, משקף את התייקרויות או ירידות המחירים בכל ענפי המשק, ואילו מדד תשומות הבנייה למגורים משקף את ההתייקרויות או ירידות המחירים רק של תשומות בנייה, כמו מחירי הברזל, הבטון, שכר עבודה וכד'.

לא ניתן לדעת מראש כיצד יתנהגו המדדים, אך בשנים האחרונות מדד תשומות הבנייה עלה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, כך שרוכשי דירות שהצמידו את התשלומים למדד המחירים לצרכן שילמו פחות. הסיבה נובעת מהתייקרות משמעותית של מאות אחוזים בעלויות הברזל וחומרי הגלם וכן ההתייקרות בכוח האדם.

באפריל 2005, לעומת זאת, עלה מדד המחירים לצרכן ב-0.7%, ואילו מדד תשומות הבנייה עלה ב-0.3% בלבד. בחודשים האחרונים שני המדדים עלו בשיעורים מתונים, המשקפים את קצב האינפלציה הנמוך במשק.

מס רכישה

המס העיקרי המוטל על רוכשי דירות למגורים הוא מס הרכישה. שיעורי המס מדורגים: עד 439,430 שקל ממחיר הדירה משלמים 0.5%, מ-439,430 שקל ועד 682,020 שקל - 3.5%, מעל 682,020 שקל - 5%. המשמעות: אם קניתם דירה ב-900 אלף שקל, תשלמו על 439,430 השקל הראשונים 0.5%, מסכום זה ועד 682,020 שקל 3.5%, ועל היתר תשלמו 5%.

אריה דיגמי, יועץ מס וחבר הוועדה המקצועית של לשכת יועצי המס, מסביר שמי שרכש דירה נוספת על דירה שבבעלותו ישלם לפי שתי מדרגות מס בלבד - 3.5% מהשקל הראשון ועד 682,020 שקל, ו-5% על היתר. כלומר, הוא לא ייהנה ממדרגת המס הראשונה.

ומה קורה אם קניתם דירה ועוד לא הספקתם למכור את הדירה הישנה? האם תיאלצו לשלם את מס הרכישה הגבוה יותר? לטובת קונים כאלה הוכנס סייג, שקובע כי אם אתם בעלי דירה וקניתם דירה נוספת, תוכלו לשלם את מס הרכישה הנמוך יותר, אם תמכרו את דירתכם הישנה תוך 18 חודשים מיום חתימת חוזה הקנייה של הדירה החדשה.

לפני שבוע, במסגרת התוכנית הכלכלית החדשה, הכריז שר האוצר על הטבות בתשלום מס רכישה: מי שיקנו דירות זולות עד 550,000 שקל יהיו פטורים מהמס.

דמי ניהול

עד לפני שנים לא רבות הניהול של רוב הבניינים המשותפים בוצע על-ידי ועד הבית. כיום, בפרויקטים החדשים של שנות ה-2000 ובקומפלקסים הכוללים יחידות דיור רבות, חברות הניהול הולכות ותופסות את מקומו של ועד הבית, בעיקר בשל מורכבות הניהול. חברות בנייה רבות נוהגות להחתים את רוכשי הדירות בין היתר גם על חוזה ניהול הבניין.

לדברי אלון וקסמן, מנהל השיווק של חברת "השתתפויות בנכסים", על רוכשי הדירות לקחת בחשבון בעת רכישת דירה עלויות דמי ניהול חודשיות שיכולות לנוע בין 250 שקל ל-1,000 שקל לדירה. רבים, למשל, קפצו לאחרונה על המציאה לרכוש במרינה בהרצליה דירה ב-200 אלף דולר. מה שהם לא לקחו בחשבון הוא דמי ניהול של 200 דולר לפחות בחודש, הוא אומר. ואם נחזור לבניין של רונית ואופיר, שם עלות האחזקה החודשית היא 80 דולר.

עלויות בית

כניסה לדירה חדשה כרוכה בעוד עלויות שלא תמיד חושבים עליהן מראש, מזכיר דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל. אלה כוללות, למשל, הובלה, תוספת של נקודות חשמל, טלפון ומחשב, מיזוג, שדרוג המטבח, ריהוט וכו'. הן יכולות להגיע גם לעשרות אלפי שקלים.

עוד פרטים שיש להביא בחשבון: על מונה חשמל צריך לשלם 300-200 שקל - הסכום משולם ישירות לחברת החשמל בתוך חשבון החשמל הראשון. התשלום על מונה מים משתנה מעירייה לעירייה ועומד בדרך-כלל על 1,000 שקל. המונה עצמו עולה רק 200 שקל, ועיקר התשלום הוא בגלל ההתקנה. מונה וחיבור לגז עולים 1,200-1,000 שקל, כולל פיקדון מונים ובלונים. התשלום משתנה לפי הקומה - ככל שהקומה גבוהה יותר, יש יותר צנרת והמחיר עולה. התשלום נעשה ישירות לחברה, או באמצעות הקבלן.

איחורים במסירה

קבלנים היום מאחרים "בסיטונאות" במסירת דירות ללקוחות. אין כמעט פרויקט שבו כל הדירות נמסרות בזמן. חשוב שבחוזה המכר תהיה התחייבות של הקבלנים כי אם לא ימסרו את הדירה כעבור פרק זמן מסוים מיום המסירה המיועד, מקובל לרוב כשלושה חודשים, ימציאו דירה חלופית בשכר דירה עד המסירה. לא פעם הקבלנים מפילים על הרוכשים את המלאכה של מציאת הדירה בשכירות לתקופת הביניים. ובכל מקרה יש לקחת בחשבון לפחות שלושה חודשים של מגורים בשכר דירה שלא יכוסו על-ידי הקבלן. "כדאי להתעקש שבחוזה יצוין כי כל איחור יחייב תשלום שכירות על-ידי הקבלן החל מהיום הראשון לאיחור", אומר עו"ד מושיק פלדמן, מומחה לבנייה.

דירה מקבלן - כל העלויות שמסביב

להלן פירוט העלויות הנלוות העיקריות לרכישת דירה במחיר של 800 אלף שקל, עם משכנתא של 400 אלף שקל ל-20 שנה:

·                         חוזה: 14,000 שקל (עד 1.5% ממחיר הדירה + מע"מ)

·                         פעולות לרישום בבית משותף: כ-4,000 שקל

·                         עמלת ערבות בנקאית: כ-5,000 שקל

·                         הצמדה למדד המחירים לצרכן: 5,600 שקל (נכון לדצמבר 2004)

·                         מס רכישה: 16,500 שקל

 משכנתא:

·                         פתיחת תיק: 1,000 שקל

·                         הערכת שמאי: 500 שקל

·                         נוטריון: 220 שקל

·                         רישום שעבוד הדירה: כ-300 שקל

·                         רישום הערת אזהרה: 150 שקל

·                         עותק נסח טאבו לבנק: 60 שקל

·                         רישום ברשם המשכונות: 250 שקל

·                         ביטוח חיים: כ-600 שקל בשנה

·                         ביטוח דירה: כ-500 שקל בשנה

 

מה חשוב לבדוק בחוזה?

החוזה חייב לכלול זיהוי מדויק של הנכס, גוש וחלקה, זיהוי הבעלים ונסח רישום הטאבו שלהם, המחיר הנקבע, תנאים ומועדי תשלום, פירוט של אופן ביצוע העיסקה, המפרט הטכני.

שימו לב: פרוספקט אינו מהווה התחייבות מצד הקבלן. דירשו שהפרטים בפרוספקט יופיעו גם במפרט הטכני בחוזה, או שהפרוספקט המהודר ייכלל בחוזה כחלק ממנו בשלמותו.

יש לבדוק את ההתאמה בין תוכנית הדירה, המפרט, התכנון הסביבתי והביצוע בפועל. גם סעיפי אחריות חייבים להיכלל, למרות שחוק המכר קובע אותם ממילא.

·                         חשוב מאוד: קביעת סנקציות על אי-עמידה בחוזה - פיגור בתשלומים מצד אחד, ואי-עמידה בשלבי הבנייה ואיחור מסירה מצד שני. החוזה צריך לציין את הבטוחות והתנאים למימושן, החל מערבות בנקאית ועד רישום הערת אזהרה. כך הקונה מבוטח גם בעת פשיטת רגל של הקבלן.  

·                         "בשום אופן לא לשלם את הכסף מראש, אלא רק לפי ההתקדמות בבנייה", אומר עו"ד אילן שרקון, מומחה לבנייה. לדבריו, קבלנים רבים מציעים היום חבילה כדאית: תשלום 15% מהמחיר עם חתימת החוזה, והיתרה עם קבלת המפתח.

 

מיסוי נדל"ן: מי משלם מה

 ענף הבנייה והנדל"ן הוא אחד הממוסים ביותר בישראל, בתסבוכת לא פשוטה של סוגי מסים שונים שנאלץ רוכש או מוכר דירה לשלם. מי משלם איזה מס, ואיך אפשר לקבל פטור. מדריך עופר פטרסבורג

אוהד ורותי גרים בדירה של הוריה של רותי במודיעין. לאחרונה שקלו לרכוש את הדירה מההורים. שווייה של הדירה 180 אלף דולר - אך ההורים מוכנים למכור אותה ב-140 אלף דולר בלבד, ובכך לסייע להם ברכישתה.

אוהד ורותי היו מרוצים. מס הרכישה על מחיר של 140 אלף דולר נמוך בכ-7,000 שקל ממס רכישה על השווי האמיתי של הדירה, אך שניגשו לעורך דין לבצע את העסקה נתקלו בשני מוקשי מיסוי: מס הרכישה נקבע על פי שווייה האמיתי של הדירה, גם אם שילמו פחות, והוריה של רותי מעוניינים במקביל למכור בית צמוד קרקע ביישוב בו הם גרים, ויאלצו לשלם מס שבח של עשרות אלפי שקלים אם לא ימתינו ארבע שנים לפחות בין מכירת הדירה לילדים במודיעין למכירת הבית. העסקה התבטלה.

ענף הבנייה והנדל"ן הוא אחד הממוסים ביותר בישראל, למרות הירידה בהיקף הפעילות בו בשנים האחרונות. הכנסות המדינה ממיסוי הענף הגיעו ב-2003 ל-2.5 מיליארד שקל, וב-2002 הסתכמו ב-8.2 מיליארד שקל. שיעור המס התקרב ל-60% מערך הדירה והפך לנטל בלתי נסבל, ש'תרם' למצבו הקשה של שוק הנדל"ן, אומר עו"ד רו"ח אודי ברזלי, לשעבר סגן נציב מס הכנסה. מבדיקה שערכו לאחרונה כלכלני זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים, הראתה כי שיעור הכנסות המדינה ממחיר דירה נשאר, לאחר הרפורמות האחרונות, כ-41.5%.

מלבד שיעורי המס הגבוהים, מדובר בתסבוכת לא פשוטה של סוגי מסים שונים שנאלץ רוכש או מוכר דירה לשלם. במדריך זה ננסה לסקור בקצרה את סוגי המס השונים המוטלים על רוכשי דירות, מוכרי דירות ועל קבלנים בעזרת שורת מומחים לתחום, עם כל החידושים של הרפורמות האחרונות. אז אילו מסים יש לנו?

מס רכישה

אריה דיגמי, יועץ מס וחבר הועדה המקצועית של לשכת יועצי המס, מסביר כי מס רכישה מוטל על כל רוכש דירה למגורים (המוגדרת כדירה שנועדה וראויה לשמש למגורים, ובנייתה נסתיימה). חשוב לדעת כי קיימת חובה לדווח תוך 30 יום על רכישת דירה למשרדי מיסוי המקרקעין, והחובה לשלם את המס היא תוך 14 יום מיום קבלת השומה (שיוצאת בעקבות הדיווח).

במקרה של דירה יחידה, שיעורי מס הרכישה מדורגים בשלושה שלבים, על פי שווי הדירה: אם שווי הדירה לצרכי מס הוא עד 464,315 שקל, שיעור המס הוא 0.5%. אם שווי הדירה לצרכי מס הוא 464,315-720,650 שקל, שיעור המס הוא 3.5%. ואם שווי הדירה הוא למעלה מ-720,650 שקל, שיעור המס הוא 5%. זו הסיבה שאם רוצים להזמין תוספות ושינויים בדירה, לא כדאי לכלול זאת בהסכם עם הקבלן. כל תוספת כזו

נכללת במחיר הדירה, ומשלמים עבורה מס רכישה.

מי שרוכש דירה נוספת לדירה שבבעלותו, לא נהנה מהקלה זו, ומשלם מס של 5%-3.5%. ניתן להפחית מס זה אם מוכרים את הדירה הנוספת תוך 18 חודשים - ואז משלמים מס מופחת של 0.5%.

במקביל קיימות הקלות לסוגי אוכלוסייה מסויימים, שהמס עליהם בעת רכישת דירה הוא 0.5%: נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות (הורה, אלמנה ויתום עד גיל 40). פטור זה ניתן לנצל רק פעמיים. עולים חדשים זכאים למס מופחת של 0.5% על רכישת דירה עד שווי של 1,087,695 שקל, תוך שבע שנים מיום העלייה ארצה.

אדם המקבל דירת מגורים במתנה (כלומר ללא תמורה כלל) ישלם שליש ממס הרכישה. העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים ללא תמורה תהיה פטורה ממס רכישה בתנאי שגרו יחד באותה דירה.

מס מכירה

שלומי בן-עיזרי, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים (ולא הח"כ), מסביר כי מס מכירה מוטל על מוכר נכס (גם קבלן וגם אדם פרטי) שאיננו מיועד למגורים (קרקע ונדל"ן עסקי). המס הוא בשיעור של 2.5% מערך המכירה של הנכס. בעבר היה נהוג מס מכירה של 0.8% גם על מוכרי דירות למגורים.

מס שבח ומקרקעין

מס זה נגבה על עליית ערך הנכס במהלך שנות הבעלות. לדברי עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני מקרקעין, אדם שרכש למשל דירה ב-100 אלף שקל בשנת 90', ומעוניין למכור אותה כיום תמורת 500 אלף שקל, ישלם מס בגין ההפרש שבין מחיר הרכישה ומחיר המכירה בקיזוז הפרשי ההצמדה של מדד המחירים לצרכן (עד שנת 94' הוטל מס בשיעור של 10% גם על הפרשי ההצמדה).

המס חושב בשעתו לפי 50% מההפרש, אולם מנובמבר 2001 הופחת ל-25%. החישוב מושפע גם מתקופת האחזקה בנכס: מי שרכש נכסים לפני 60' זכאי למדרגות מס נמוכות יותר, כאשר השיעור המינימלי הוא 12% (מי שרכש נכס בשנת 48' או לפני כן).

קיימת מערכת מורכבת מאוד של פטורים ממס שבח. מי שיש לו דירת מגורים יחידה יכול למכור אותה ללא מס שבח, אך קיימת תקופה מינימלית של 18 חודש בין מכירה למכירה. מי שבבעלותו שתי דירות או יותר יכול למכור דירה פעם בארבע שנים ולזכות בפטור. לעניין הפטורים נחשב כל תא משפחתי (זוג הורים וילדים עד גיל 18) כמוכר אחד.

היטל השבחה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זכאית לדרוש היטל השבחה בשיעור של 50% מהתוספת לערך הנכס כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר שהוסיפה זכויות בנכסים. לדברי עוד שוב, החוב נוצר בעת אישור התוכנית שמתירה את התוספת, אך חובת התשלום נוצרת ביום המימוש", כלומר הוצאת היתר הבנייה בפועל או מכירת הנכס. היטל ההשבחה מוטל גם בעת אישור הקלות שונות, מעבר לזכויות הבנייה המותרות בתוכנית.

היטל השבחה מוטל בדרך כלל על המוכר כשמדובר בבתים צמודי קרקע ובדירות גג שבהן יש אפשרות הרחבה. עד למימוש נושא החוב הצמדה בלבד, אך לאחריו הוא נושא ריבית מדד פלוס 0.75%. מומלץ לשלם את המס (גם אם חולקים על שיעורו) ולערער אחר כך. יתרון נוסף הוא שאם משלמים, הרשות אינה יכולה לתקן את השומה ולהגדילה עוד יותר. "בכל מקרה, יש מקום למיקוח מול הרשויות", אומר שמאי המקרקעין גיל לזר.

מע"מ

ברכישת דירה חדשה מקבלן משלם הרוכש מס ערך מוסף בשיעור של 17%. כאשר רוכשים דירה מאדם פרטי (יד שנייה) לא משלמים מע"מ. כאשר חברה רוכשת נכס מאדם פרטי על החברה לשלם את המע"מ.

מס בולים

אם לא די במס המוטל על רוכשי הדירות, כיום הם נאלצים לשלם גם מס בולים אם הם לוקחים משכנתא מהבנק. עם זאת, על פי תקנות שהעביר שר האוצר לוועדת הכספים, מס הבולים יבוטל החל ב-2005. "מס הבולים, המחושב על פי סכום ההלוואה ותקופתה, מסתכם באלפי שקלים ומהווה כיום את הסעיף המשמעותי והיקר ביותר בהוצאות הכרוכות בעת פתיחת תיק הלוואת משכנתא", מציין עו"ד יונתן הולצר מבנק אדנים למשכנתאות. כך, למשל, לווים המבקשים ליטול משכנתא ממוצעת של 500 אלף שקל ל-25 שנה, משלמים 3,500 שקל עבור מס בולים.

 

קנה-קבל: איך מפתים אותנו הקבלנים?

מצב הענף הבנייה והעדר ביקוש לדירות יד ראשונה הפך את שיווק הפרויקטים למוקד מרכזי בתהליך האכלוס. מכונית, סוס ומפרט טכני משודרג הם רק חלק מאמצעי הפיתוי. אז מה מציעים לנו הקבלנים וכמה זה שווה לנו? עידו אפרתי

 עולם הגימיקים, ההטבות והמתנות בענף הבנייה הפך בשנים האחרונות כר ליצירתיות מתפרצת בעולם של בטון וברזל. ובעצם מדוע לא? בתקופה שבה מדף ברשתות השיווק ללא שלט "מבצע" הוא לא מדף, ובשוק עדיין הכל "3 ב-10", גם לרוכשי הדירות מגיעים מבצעים. מפרט טכני משופר, תלושי קנייה, סיבסוד משכנתאות, תשלום שכר דירה, מנוי לקאנטרי-קלאב ועוד מבצעים כיד הדמיון הטובה.

מבצע: קנה דירה וקבל סוס מתנה

 בדצמבר האחרון חילקה חברת א. גינאדי, במסגרת מבצע חסר תקדים בין שבוע ימים, מכונית מסוג "סמארט" לרוכש דירות בפרויקט שלה בנתניה. לחובבי הרכיבה על סוסים, חברת "יובל אלון" העניקה סוס רכיבה פרטי לכל הרוכש וילה בפרויקט "מצפה אגם" של החברה באזור מושב חוסן. "הסוסים יוחזקו ויטופלו בפנסיון לסוסים הנמצא במושב", נכתב במודעה.

וזוהי רק ההתחלה: 2005 שהפציעה לא מזמן מזמנת לרוכשי הדירות הפוטנציאלים מגוון מבצעים והטבות. רק צריך לבחור.

כך, למשל, חברת שיכון עובדים המשווקת בימים אלה את פרויקט "גבעת שוהם" של החברה, הכריזה על מבצע "חבר מביא חבר" ומעניקה לכל דייר שבעקבות המלצתו ירכוש חברו דירה פרויקט, מנוי שנתי משפחתי לקאנטרי- קלאב. אותה המתנה תוענק גם לרוכש. שווי המתנה: כ-5,000 שקל. בפרויקט אחר של החברה בקריית אונו, גם כן בשיטת "חבר מביא חבר", מעניקה החברה לרוכש ולחבר, תלושי שי בסך 5,000 שקל ברשת סקאל, לרכישת מוצרי חשמל.

קבוצת שרבט המשווקת את פרויקט "כוכב שרבט" במזרח נתניה, יוצאת בימים אלה במבצע לעמיתי מועדון חבר,ותתרום 350 שקל על כל דירה שתימכר במבצע לרווחת חיילים מעוטי יכולת.

לדברי מוטי ויזל, מומחה לייעוץ שיווקי לחברות נדל"ן, המשבר בענף בשנים האחרונות הפך את השוק "גן עדן לרוכשי דירות", התחרות הביאה קבלנים רבים ללכת לקראת הלקוחות. ויזל מחלק את כל מגוון ההטבות שמעניקים הקבלנים ל-4 קטגוריות עיקריות : שיפור המפרט הטכני, סיבסוד ריבית המשכנתא או אמצעי תשלום אחרים, הנחות במחיר הדירה ומתנות שווי-כסף כגון אבזור הדירה, ריהוט, מכונית ,תלושי קנייה ועוד.

ריצוף גרניט פורצלן מלוטש ופרקט בחדר ההורים

להעשרת המפרט הטכני של הדירה אין גבול, כי תמיד אפשר לשפר ולשדרג. כך יוצא שהלקוח מקבל במחיר הדירה הבסיסי מפרט טכני עשיר ואיכותי יותר. רוצים דוגמאות? קבלו: 

חברת צ.מ.ח המרמן המשווקת את פרוייקט המגורים "כוכב אביב" בצפון ת"א, מעניקה ריצוף גרניט פורצלן מלוטש, דלתות פנים מהודרות, אינטרקום טלוויזיוני במעגל סגור לרבות בחדר ההורים, תריסי גלילה חשמליים בכל הבית, זיגוג כפול בחלונות, מערכת מיזוג מיני מרכזית, מטבח מפואר, 5 נקודות חשמל בכל חדר שינה, 2 נקודות תאורה, נקודת טלפון, נקודה לכבלים ועוד.

חברת יובל אלון, המשווקת את פרויקט "טופ דניה" בחיפה מעניקה לרוכשי הדירות מטבח יוקרתי, אסלות תלויות, מיכלי הדחה סמויים, פרקט ביחידת ההורים, מזגן מיני מרכזי, הכנה למערכת קולנוע ביתית , חלונות זיגוג כפול בחדרי השינה, חדר כושר ועוד. מחיר דירת 4 חדרים: החל מ-200 אלף דולר.

סבסוד הלוואת המשכנתא

אחת ההטבות הפופולאריות והמשמעותיות ביותר היא סבסוד הלוואת המשכנתא על ידי החברה. בניגוד להטבה אחרות, שיכולות להיחשד כמותרות. עבור חלק מהרוכשים קיומה של הטבה כזו היא קריטית, ולעיתים רק בעזרתה מתאפשר ללקוחות לרכוש את הדירה.

להטבה הזו ישנן גירסאות שונות לכל חברה. כך למשל חברת גב ים, המשווקת פרויקט "נווה גנים" בקרית מוצקין, מציעה לרוכשי הדירות הלוואה בסכום כולל של עד 500 אלף שקל בריבית של 3.9%. ההלוואה היא לתקופה של עשרים שנה.

חברת צ.מ.ח המרמן, מציעה במסגרת שיווק פרויקט "כרמיאלה" בכרמיאל הלוואות בגובה של עד 300 אלף שקל בריביות הנעות בין 3.5%-4.5%, לתקופה של עד 20 שנה.

לדברי דודי מייזליק, מנהל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות, ישנם 3 פרמטרים הקובעים את גודל ההטבה: סכום ההלוואה, תקופת ההלוואה, והיקף הסבסוד. ככל שהיקף הסבסוד גדול יותר (באחוזים) על סכום גבוהה יותר ולתקופה ארוכה יותר- כך נחשבת ההטבה למשמעותית יותר.

 כך למשל, במקרה בו זוג צעיר יצטרך ליטול משכנתא בגובה של 100אלף דולר לצורך רכישת הדירה, לתקופה של 20 שנה, והקבלן יסבסד את ההלוואה בשיעור של 1%, כך שההלוואה תישא ריבית של 4% לשנה, במקום 5% המקובלת כיום בשוק המשכנתאות, ההטבה הכספית תגיע לכ-37 אלף שקל.

 שלם היום 10% את השאר עם הכניסה לדירה

הטבה נוספת היא מבצעי 10%-90% או 20%-80%. הרוכש משלם 10%-20% עם ברכישה ואת היתרה עם הכניסה לדירה – תקופה של כשנתיים. בבסיס ההטבה זו עומדת ההנחה כי יש ברשות הרוכש את הסכום הראשוני ובפרק הזמן שבין חתימת החוזה ועד הכניסה לדירה יחסוך סכום נוסף שיקטין את הלוואת המשכנתא ומתוקף כך יחסוך לו תשלומי ריבית.

חברת חפציבה, המשווקת את פרויקט "חפציבכפר" בכפר יונה, מציעה לרוכשי הדירות את האפשרות לשלם 10% מערך הדירה (כ-15 אלף דולר) בעת חתימת החוזה והיתרה (כ-135 אלף דולר) בעת הכניסה לדירה - כלומר שנתיים מאוחר יותר. הטבה כזו מוערכת בשווי של 70 אלף שקל.

לדברי מייזליק, הטבה מסוג של תשלום מינימלי בחתימת החוזה ותשלום רוב הסכום עם הכניסה לדירה, מתאימה למשפרי דיור, הנאלצים למכור דירתם על מנת לממן את הרכישה החדשה, אך מעדיפים כי המכירה תעשה בסמוך לזמן הכניסה לדירה החדשה. הטבה כזו חוסכת מהם התמודדות עם הלוואת גישור יקרה.

הנחה במחיר הדירה

יש קבלנים המעדיפים לקרוא לילד בשמו ובמקום "להתפתל" פשוט נותנים הנחה על מחיר הדירה. ההנחה יכולה להגיע ל-10% ויותר - סכום לא מבוטל. עם זאת, מדובר בהטבה בעייתית: ראשית, היא עלולה שלא להיות פחות מורגשת עבור הרוכש מהטבות הקשורות בסיוע מימון הדירה .

שנית, קיים כאן פתח לחברה המשווקת להעלות את המחיר המקורי לצורך הענקת ההטבה, כך שלמעשה הרוכש לא זוכה להנחה בפועל. שלישית, להטבה כזו יש השפעה על ערך הדירות שכבר נרכשו בפרויקט במחיר מלא, אותם לקוחות מרגישים מרומים, ובנוסף ערך הדירה יורד.

מימון שכר הדירה עד המסירה

במקרים רבים, לרוב של זוגות צעירים, מדובר ברכישת הדירה הראשונה. עד למסירת הדירה הם נאלצים להמשיך ולגור בשכירות. אחת ההטבות שמצעים הקבלנים היא תשלום שכר דירה עד למסירת הדירה החדשה.

חברות רבות מציעות ללקוחותיהן מימון שכר דירה בגובה של 500-1,000 דולר לחודש עד הכניסה לדירה החדשה. ההטבה מקלה על הרוכשים הנאלצים לעיתים לשאת הן בתשלומי שכר הדירה ובהחזרי המשכנתא החודשיים. בחישוב מהיר, אם מדובר במימון של אלף דולר לחודש, אזיי שווי ההטבה- כ-53 אלף שקל בשנה.

מהי ההטבה הכדאית ביותר?

סל ההטבות שמציעים הקבלנים רק הולך וגדל. כמעט כל חברת בנייה מציידת עצמה במבצע אטרקטיבי ולרוכשים יכולים לנצל את חלון ההזדמנויות הזה. בנוסף, קבלנים רבים מגלים גמישות ונותנים את האפשרות לשלב בין שתי הטבות לבחור מבין מגוון של הטבות. מהי ההטבה המשתלמת ביותר? תלוי.

"למעשה, אין הטבה אחת הנחשבת להטבה הטובה ביותר", מסכם מייזליק, "לכל אחת מההטבות יש את היתרונות והחסרונות שלה, ולפיכך על כל רוכש לשקול את ההטבה המתאימה לו ביותר בהתאם ליכולותיו הכלכליות וצרכיו. לא תמיד הטבה ששווייה הכספי הוא הגבוה ביותר היא העדיפה".

לדברי ויזל, ההטבות, במקרים רבים, הן נגזרת של פלח השוק אליו פונים משווקי הדירות. כך לדוגמא, במגזר החרדי מחירי הדירות נמוכים יחסית ולכן הרוכשים מעדיפים הטבה הכוללת שיפור המפרט הטכני. לעומת זאת, דירות יוקרה המשווקות לאוכלוסיה אמידה יותר, כוללת ממילא מפרט טכני גבוה. בנוסף מדובר בלקוחות שאינם הנדרשים לסיבסוד משכנתא, לכן יעדיפו הרוכשים ההטבה שתגולם בהורדת מחיר הדירה.

בכל מקרה, הפיתויים גדולים והרוכשים צריכים רק להחליט ולבחור מה מתאים להם יותר.

 

איך לבחור עו"ד בעסקת נדל"ן?

רוב התלונות המוגשות נגד עורכי-דין על רשלנות מקצועית קשורות לייצוג בעסקאות של קנייה ומכירה של דירות ובתים; לכן למי שרוכש דירה, מיד שנייה או מקבלן, מומלץ מאוד לשכור עורך-דין מטעמו, הבקי בתחום; מה כדאי לדעת, מה צריך לעשות וכמה זה עולה  ליטל דוברוביצקי

רכישת דירה היא עסקת חייו של הרוכש הממוצע. למרות חשיבותה וההשלכות הרבות שלה על חיי הרוכשים, מתפתים רבים מהם לא לקחת ייעוץ משפטי מטעמם, או שוכרים עורך-דין שאינו מתמחה בתחום.

במקרה של רכישת דירה ההמלצה החד-משמעית לרוכש היא להיות מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו, המתמחה בתחום. תחום המקרקעין הוא תחום מורכב ומסובך, שבו הרבה פעולות שנראות לכאורה נטולות סיכון הן לא כאלה. לדברי עו"ד אילן בומבך, יו"ר ועד מחוז תל-אביב והמרכז בלשכת עורכי-הדין, רוב רובן של התלונות נגד עורכי-דין בעניין רשלנות קשורות לעסקאות מקרקעין: "זה התחום שיש בו הכי הרבה רשלנות, מאחר שהוא נראה קל לכאורה, נגיש ולא נתפס כמסובך. הרבה עורכי-דין שלא עוסקים במקרקעין כעניין שבשגרה מתפתים לעסוק בו כשנקרית בדרכם עסקה במקרקעין. הבעיה היא שהם לא תמיד מיומנים, ומוצאים עצמם נכשלים בעבירות של רשלנות".

בסיוע עו"ד בומבך, עו"ד חיה גסר, שותפה במשרד עורכי-הדין יגנס, טויסטר, בירן ושות' ומומחית לדיני מיסוי מקרקעין ולדיני תכנון ובנייה, ועורכי-דין נוספים ערכנו סדרת שאלות ותשובות - מה חשוב לדעת ולעשות כדי להימנע מטיפול רשלני בעסקת רכישה של דירה.

האם רצוי לשכור עורך-דין כאשר רוכשים דירה?

כאמור, חשוב מאוד לקחת עורך-דין הבקי בעסקאות מקרקעין, כי רק עורך-דין העוסק בתחום באופן יומיומי יהיה בקי בכל ההיבטים של העסקה, בפסיקה המתחדשת וב"מוקשים" שבדרך. מכיוון שהמצב בשוק קשה, מרבית עורכי-הדין, גם צעירים ובלתי מנוסים וגם אלה העוסקים בתחומי משפט אחרים לחלוטין, מבצעים עסקאות מקרקעין מזדמנות מבלי לדעת את הסיכון הכרוך בכך. גם אם זה כרוך ששכר טרחה משמעותי, חשוב לא להתפתות לפנות לעורך-דין לא מנוסה.

לא כל עורך-דין מבין במקרקעין?

לא, ולא בושה ואפילו הכרחי לשאול את עורך-הדין האם יש לו ניסיון בתחום, אומר עו"ד דן פרידמן ממשרד פרידמן-יונגר ושות'. עסקת מקרקעין מצריכה עבודה קשה ועשרות בדיקות. עוד בובמך מספר כי רק לאחרונה טיפל בתלונה של רוכש דירה כנגד עורך-דינו שלא בדק ולא מצא שעל הנכס יש צו הריסה. בומבך מוסיף כי הירידה בשכר הטרחה גרמה לכך שעורכי-הדין לוקחים תיקים רבים במקביל - על חשבון איכות הטיפול. חשוב להבין שמחיר סביר הוא אינטרס של הלקוח, הוא אומר.

מהן הפעולות שעו"ד מקצועי צריך לעשות במקרה של רכישת דירה, שאם לא ייעשו ייגרם נזק לרוכש?

צריך להבחין בין עסקת רכישה מקבלן לעסקת רכישת דירה מיד שנייה. במקרה של רכישת דירה מקבלן, על עורך-הדין לבדוק את חוזה המכר על נספחיו (בדרך-כלל עשרות עמודים), את הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע, ואת ההיבטים התכנוניים של הפרויקט. אם מדובר בקרקע שהקבלן רכש בעסקת קומבינציה, יש לבדוק גם את העסקה עם בעל הקרקע, שיישאר בתמונה עד למועד מסירת הדירות הגמורות ורישום הזכויות על שם הקבלן או רוכשי הדירות. יש לבדוק את אישורי המסים בעסקה עם בעל הקרקע, ומהם התנאים לביטול עסקה זו, שיכולים להשליך ישירות על העסקה של הרוכש עם הקבלן.

יש לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין ערים), את היתר הבנייה, האם הקבלן רשאי למכור את הדירה הספציפית על הצמדותיה (האם היא לא הוקצתה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה, או נמכרה לאחר(, לבדוק את כל הנספחים לחוזה, כגון נספח תשלומים, מפרט טכני, ייפוי הכוח הניתן לקבלן או לבא כוחו, ולבדוק היטב את הוראותיהם.

ברוב המקרים לכל פרויקט יש ליווי פיננסי מטעם בנק, שבתמורה משעבד לטובתו את הנכס. ברגע שהרוכש קנה את הדירה ושילם תמורתה, עליו לוודא שהבנק יכתוב לו מכתב שלפיו השיעבוד לא יחול על דירתו.

החוזים של הקבלנים הם אחידים וקשה לשנותם. הקבלן מיוצג בדרך-כלל על-ידי משרד עורכי-דין גדול ומנוסה, המנסח חוזה לטובת האינטרסים של הקבלן. הסיכוי שרוכש נטול עורך-דין ייכנס למו"מ ויצליח לשנות סעיפים בהסכם לטובתו אינו רב. המוקשים בחוזה הרכישה הם אינסופיים. כך, למשל, יש לבדוק את מועד המסירה של הדירה. קבלנים נוהגים לעתים לכתוב מועד מסירה, אבל באותיות הקטנות משאירים פתחי מילוט. כמו כן ישנה חשיבות לאבטחת התשלומים עבור הדירה.

במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, יש לבדוק את הזכויות של המוכר בלשכת רישום המקרקעין, על מנת לוודא שהוא אכן הבעלים של הדירה. אם הדירה לא רשומה בטאבו, יש לבדוק את הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, וכן לבדוק רישום שעבודים בגופים האלה ואצל רשם המשכונות. יש לערוך, בנוסף, גם בדיקה ברשויות התכנון על מנת לוודא שכל הדירה נבנתה על-פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ולא הוצאו עליה צווי הריסה, וכן לבדוק אם יש היטל השבחה.

כמו כן יש חשיבות רבה מאוד לרישום הדירה על שם הקונה. יש מקרים שבהם הקונה משלם כמה תשלומים בטרם קיבל חזקה בדירה ורשם אותה על שמו. במקרה כזה חשוב מאוד שכבר במועד התשלום הראשון וחתימת ההסכם תירשם

הערת אזהרה לטובת הרוכש. אם יוטלו עיקולים על הדירה לאחר שנרשמה הערת האזהרה, זה לא ישפיע על זכויות הרוכש.

מעבר לכך על עורך-הדין להבטיח את תשלום כל המסים המוטלים על המוכר (מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה, ארנונה וכו'). יש להבטיח שהדירה תירשם על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין/במינהל/בחברה המשכנת מיד לאחר תשלום התמורה.

קניתי דירה מקבלן. האם עורך-הדין מטעמי יכול לפעול לשנות את החוזה מטעם הקבלן כדי שיתאים גם לאינטרסים שלי?

 על-פי הדין וכללי האתיקה, עורך-הדין של הקבלן איננו רשאי לייצג את שני הצדדים, והוא מייצג את הקבלן בלבד. על כן על הקונה להבטיח שעורך-דין מטעמו יבדוק היטב את החוזה ויבטיח כי יובטחו זכויותיו בכל הקשור לבטוחות שעליו לקבל לכל הכספים שישלם לקבלן, מסירת החזקה במועד (ובמרבית החוזים יש סייגים רבים, ארכות מפליגות והקלות שהקבלן דורש לעצמו), טיב הבנייה, רישום הזכויות על שמו וכו'. כל החברות, ללא יוצא מהכלל, מוכנות לתקן את החוזים, אם כי כל אחת במידה שונה. אם הקבלן לא מוכן לשנות, העצה היא לא לקנות אצלו. עם זאת, חשוב מאוד לבדוק את המוניטין של הקבלן ואת איתנותו. אם יש פגם באלה, גם חוזה טוב לא יעזור. הבעיה היא שהרוכש נדרש לשלם שכר טרחה לעורך-הדין של הקבלן גם אם הוא מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו, שכן עורך-הדין של הקבלן אחראי לרישום הבית המשותף ולרישום הזכויות על שם כל הרוכשים. לכן רוכשים רבים נוטים ל"חסוך" ולהימנע מלשכור עורך-דין מטעמם - ובכך מסכנים את רכושם.

מה שכר הטירחה שנהוג לשלם לעורך-דין הרכישת דירה?

שכר הטרחה שמשלמים לעורך-הדין מטעם הקבלן נע בדרך-כלל בין 1% ל-1.5% ממחיר העסקה. שכר הטרחה לעורך-הדין מטעם הרוכש יכול לנוע בין 0.5% ל-1.5% נוספים.

הקבלן פשט את הרגל לפני שקיבלתי את החזקה בדירה. האם עורך-דיני היה אמור להבטיח את זכויותי במצב זה?

אחד העניינים המהותיים שעל עורך-הדין להבטיח בבדיקת חוזה הקבלן הוא מתן בטוחות לקונה. החוק קובע כמה סוגים חלופיים של בטוחות, ואחת מהן היא מתן ערבויות בנקאיות שאמורות להבטיח, במקרים המפורטים בערבויות, שיושבו לרוכש כל הכספים ששילם, במקרה של פשיטת רגל של הקבלן. אף שאין בערבויות אלה כדי לפצות את הקונה על כל הנזקים שייגרמו לו, הרי שהוא יזכה )אמנם לאחר דחייה ממושכת( לקבל בחזרה את כספו או להשלמת הדירה על-ידי הבנק.

האם רצוי להעביר את הסכם המשכנתא לעיונו של עורך-דיני לפני החתימה?

בתחום זה עורכי-הדין כמעט לא מעורבים, למעט עסקאות מאוד גדולות. עם זאת, לדברי עורכי-דין בתחום המקרקעין, רצוי, אם ניתן, להעביר את הסכם המשכנתא לעורך-דין המטפל ברכישת הדירה. זאת מאחר שלעתים קיימים "סעיפים קטנים" בהסכם המשכנתא שעלולים לחשוף את הרוכש לסיכון כלכלי, ושהוא לא מודע להם. במסמכים הסטנדרטיים של הסכם המשכנתא יש פרטים שחשוב להיות מודעים אליהם. למשל, שהבנק יכול לבקש לממש את המשכנתא גם במקרה

שיש ללוקח ההלוואה חובות אחרים לבנק.

מהן התלונות השכיחות כנגד עורכי-דין בעניין רשלנות בעסקאות מקרקעין?

התלונות מתייחסות לקשת רחבה הכוללת בין השאר התרשלות בבדיקת הזכויות הקנייניות של המוכר, בבדיקת המצב התכנוני (היתרי בנייה, צווי הריסה) ובדיקת השעבודים, רשלנות ברישום הערת אזהרה או רישום הזכויות על שם הקונה ורשלנות באי-הסדרת בטוחות לכספים ששולמו.

תביעות רבות מוגשות נגד עורכי-דין שלא ידעו ולא יידעו את המוכר/הקונה שעל העסקה יוטלו מסים, ולא הבטיחו את תשלומם, ועקב כך לא ניתן לרשום את הזכויות על שם הקונה. לדברי עו"ד חיה גסר, חוק מיסוי מקרקעין הוא מסובך ומפותל ועורכי-דין שאינם מתמחים בתחום יכולים לטעות בנקל ולהטעות את לקוחותיהם.

תביעות רבות עוסקות ברשלנות הנוגעת לתשלום מס שבח על מכירת דירות מגורים, שמכירתן פטורה ממס אם המוכר עומד בתנאים מסוימים. די בפרט אחד או בהוראה אחת בחוק שנשמטה מעיני עורך-הדין כדי להפוך עסקה פטורה לעסקה חייבת.

 

10 עצות למתקשים במשכנתא

מתקשים בתשלום החזרי המשכנתא? אתם לא לבד. בשנתיים האחרונות חלה עלייה משמעותית במספר הלווים שאינם יכולים להמשיך ולשלם את ההחזר החודשי של המשכנתא שלקחו לצורך רכישת הדירה.

מנכ"ל משרד השיכון, שמואל אבואב, טוען כי המצב שבו לווה נכנס להרפתקה פיננסית מבלי שהוא יודע את קיצה היא בלתי סבירה. כשאדם קונה רכב, הוא מבצע בדיקה ויודע את המעלות והחסרונות. אבל כשהוא לוקח משכנתא, אין לו שום מידע על מדדי סיכון. הוא לא יודע מהו שיעור הכישלונות בהלוואות מסוג מסוים. הוא לוקח משכנתא תחת ערפל קרב מבלי שיש לו תמונה ברורה ומלאה. אבואב מציע שלכל הלוואה יצרף הבנק דו"ח בלתי תלוי של מומחה שיעריך את שיעור הסיכון. בבנקים הגדולים למשכנאות נמצאים כבר 11 אלף לווים בהליכים של מימוש הנכס. עיקר המתקשים בתשלומי משכנתא הם זוגות צעירים ועולים חדשים.

כדי שלא תיקלעו למצב שבו הבנק יעמיד את ביתכם למכירה בגלל חוב שלו שילמתם, הכינו במשרד השיכון מדריך מיוחד ובו 10 עצות למתקשים בהחזרי משכנתא.

 

1. נקלעתם לקושי? טפלו בזה.

אם נקלעתם למצב זמני שמקשה עליכם את תשלומי המשכנתא בגלל הוצאות לא צפויות או פיטורים מהעבודה, אל תמתינו למצב שבו הבנק לא יכבד את הוראת הקבע של המשכנתא. פנו לבנק ובקשו תקופת גרייס" שמשמעותה דחייה של התשלומים בחודש אחד או יותר. לעתים, כמה חודשים ללא ההחזר המעיק תאפשר התארגנות מחדש וחזרה למסלול תשלומים יציב. התשלומים שנדחו מתווספים לתשלום המשכנתא בתוספת ריבית.

 

2. פנו מיד אל הבנק

מרגע שהבנתם כי הנכם עומדים בפני מצב שבו לא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא או שכבר צברתם חוב בגלל אי תשלום המשכנתא, פנו ביוזמתכם אל הבנק. כך יגדל הסיכוי להגיע להסדר תשלומים או פריסת החוב שיהיה מקובל הן עליכם והן על הבנק. בכל מקרה, אל תמתינו לפניית עורך הדין של הבנק, שיגרור אחריו תשלום שכר טרחה.

 

3. פנו לוועדת החריגים של הבנק

בכל בנק יש ועדת חריגים שמטרתה לבחון בקשות של לווים להפחית את התשלומים החודשיים על ידי הארכת תקופת ההלוואה וחתימה על הסכם משכנתא חדש, לתקופת הלוואה ארוכה יותר, שתקטין את גובה ההחזר. הפנייה מתבצעת באמצעות הסניף שבו נלקחה ההלוואה.

 

4. פנו לוועדה הבינמשרדית

לוועדה, המורכבת מנציגי משרד השיכון, משרד האוצר והבנק, זכאים לפנות מי שחלק מהמשכנתא שלהם ניתן במסגרת סיוע לזכאי משרד השיכון. הוועדה דנה בכל סכום ההלוואה, כולל כספי הבנק (הלוואות משלימות), ובסמכותה עומדות מספר אפשרויות:

לפרוס את ההלוואה מחדש לתקופה ארוכה יותר ובכך להקטין את גובה ההחזר החודשי.

להפוך את חוב הפיגורים לחלק מההלוואה, במקום הדרישה לפרוע אותו בתשלום אחד מיידי.

לאשר הלוואה תקציבית חדשה למימון שכר טרחת עורך הדין שלעיתים עומד על אלפי שקלים.

הוועדה הבינמשרדית מבצעת בדיקות במימון הפונה בטרם קבלת החלטה, ובין היתר חוקרת את יכולתו הכלכלית. יש אפשרות לערער על החלטת הוועדה הבינמשרדית בפני ועדת ערר.

 

5. פנו לעורך הדין של הבנק

מרגע שנצבר חוב שלא טופל על ידכם והבנק פנה לעורך דין, שהחל בהליכי הוצאה לפועל, מתווסף לחוב המשכנתא חוב לא מבוטל על הוצאות שכר טירחת עורך דין וכן כל תשלומי האגרות הכרוכות בכך. כל ההוצאות האלה, שעשויות להגיע לעשרות אלפי שקלים, חלות עליכם. רצוי לפנות אל עורך הדין ולנהל עמו משא ומתן לגבי שכר הטרחה ואופן התשלום. התעלמות מחוב זה לא תפתור אתכם מהצורך לשלמו. בכל מקרה, תשלום שכר הטרחה הוא תנאי לביצוע כל הסדר עם הבנק.

 

6. נסו למכור את הדירה

אם אפסו כל הסיכויים להגיע להסדר, וברור לכם שאין ביכולתכם לעמוד בתשלומי המשכנתא בעתיד ואין ברירה אלא למכור את הדירה, עדיף לכם למכור את הדירה בעצמכם. באפשרותכם להודיע בתוך 20 יום מרגע קבלת האזהרה על פתיחת תיק ההוצאה לפועל על כך שרצונכם למכור את הדירה. סביר להניח שתוכלו להשיג מחיר טוב יותר עבור הדירה מאשר עורך דין שרוצה לממש את הנכס עבור הבנק. כמו כן, כל הוצאות עורך הדין, כמו פרסום בעיתון ודמי תיווך, יתווספו לחוב המשכנתא שלכם. בכל מקרה עדיף לכם להימנע מלהגיע למצב שבו הדירה נמסרת לכונס נכסים מטעם הבנק.

 

7. אם נותר חוב - זה לא נגמר

לפעמים למרות הצעד הכואב של מכירת הדירה, מחיר הדירה לא הספיק לכסות את כל חוב המשכנתא ועדיין נותר חוב לבנק. במקרים אלה, אם ההלוואה כללה כספי זכאות של משרד השיכון ניתן להגיש בקשה לוועדה הבינמשרדית למחיקת החוב או הפחתתו. אם ההלוואה מורכבת מכספי בנק (משלימות) אפשר לנסות ולפנות לבנק על מנת לנסות ולהגיע איתם להסדר תשלומים על יתרת החוב.

 

8. אל תתעלמו

לרוב האנשים יש נטייה לנסות ולדחות את ההתמודדות עם מצבים קשים כמו חוב גדול, מתוך תקווה שאולי משהו יקרה - ירושה גדולה תיפול על ראשם, או הבנק ייזום מחיקת חוב גורפת. אבל אם לא תדאגו לטפל בחובכם מבעוד מועד, מה שמתחיל כאיחור של חודש אחד בתשלום צובר תאוצה ומסתיים בסוף מר של כינוס נכסים ומכירת דירתכם, כך שרתם עלולים להיוותר, בסופו של דבר, מחוסרי כל.

 

9. בקשו להיחשב מחדש כ"חסרי דירה"

אם לאחר מכירת הדירה וסילוק כל חוב לבנק נותרו בידיכם פחות מ-10,000 דולר יש באפשרותכם לפנות מחדש למשרד הבינוי והשיכון בבקשה להכיר בכם מחדש כחסרי דירה" לפי הכללים הנהוגים היום, ולהעניק לכם בשנית את כל ההטבות הניתנות לחסרי דירה כמו סיוע בשכר דירה, משכנתא לרכישת דירה (בכפוף לזכאותכם) ובמקרים חריגים דיור ציבורי.

 

10. אפשר למנוע את זה

לפני שחותמים על משכנתא קחו בחשבון שזו התחייבות גדולה וארוכת שנים ושעלולים להיות מצבים של קושי לעמוד בתשלומים השוטפים. לכן, כדאי לתכנן רכישת דירה ולקיחת משכנתא שתתאים בנפחה ובהחזריה לאפשרויות הכלכליות של המשפחה גם בעיתות מצוקה ולא תגרום להתרסקות כלכלית.

 

רגע לפני שחותמים

מזל טוב, אתם עוזבים סוף-סוף את ההורים ויוצאים לחפש לעצמכם דירה בשכירות; מה חשוב לבדוק בחוזה, למה כדאי לבוא בשעות היום, ואיך תוודאו מראש שתוכלו לעזוב ברגע שתרצו – בלי להסתבך עופר פטרסבורג

לדבר עם הדיירים

ברוב הדירות שתבואו לראות תמצאו דיירים שגרים בהן בשכירות. כדאי מאוד לדובב אותם: ברוב המקרים הם יספרו לכם על בעיות (מה אכפת להם? זו לא הדירה שלהם), יראו לכם ליקויים וגם ירכלו איתכם על בעלי הבית ויספרו אם הם בעייתיים במיוחד. דיירים קודמים הם אחד המקורות האמינים והטובים ביותר לבירור על הבית החדש שלכם. כדאי להשתמש בהם.

לבוא בשעות העומס

בייחוד אם אתם רגישים לרעש, כדאי שתבואו לראות את הדירה בשעות היום. כך תוכלו לחוות בעצמכם את רעש האוטובוסים והמכוניות, ולגלות בעצמכם אם "הדירה העורפית והשקטה" שהובטחה לכם היא אכן כזאת. מקורות רעש נוספים הם כמובן גני ילדים, בתי ספר ומרכזי קניות – עוד סיבה לבוא בשעות העמוסות, כדי לראות אם שנת הבוקר שלכם לא תופרע באכזריות על ידי מקהלה של זאטוטים שיצאו לחצר.

לבדוק את הציוד בדירה

רצוי לבדוק אם יש בדירה ציוד בסיסי כמו מקרר וכיריים, כדי שלא תצטרכו לרוץ ולקנות. דירות המושכרות לסטודנטים הן בעלות תחלופה די תכופה, ולכן במקרים רבים כוללות ציוד בסיסי שהוא חלק מההשקעה של בעל הדירה בנכס. אם הובטח לכם שבדירה יהיה ריהוט, ציוד או מכשירים כלשהם (ארונות, שולחנות, כיסאות, מקרר, תנור, מזגן וכדומה) – יש לציין זאת בכתב בהסכם השכירות עצמו או ברשימה שתצורף אליו.

לחפש בעיות בצנרת

לפני חתימת החוזה כדאי לסקור טוב את הדירה ולנסות לאתר ליקויים הקיימים בה. חשוב לא לשכוח לבדוק נזקי צנרת: בדירות ישנות הסיכוי לנזקי צנרת גבוה, כמו גם הסבירות לנזילות בחדרי הרחצה, השירותים והמטבח. כדאי לחפש סימנים המצביעים על נזילות מים, כמו כתמי רטיבות, עובש בקירות וקצף סיד בבסיס הקירות.

חשוב לבדוק טוב גם את האמבטיה, הכיור והאסלה: האם יש סדקים בכיור, האם האמבטיה מתקלפת, והאם יש חלודה בפתח הניקוז – וגם נזילות מהגג, בעיה שאופיינית לבתים פרטיים ולקומות עליונות. רטיבות וכתמים בתקרת הדירה מעידים על חדירה של מי גשם מבעד לגג המבנה.

לבדוק בעיות חשמל

בעיה שיכולה למרר לכם את החיים בדירה. שימו טוב-טוב לב לארונות חשמל מועדים לפורענות – מלאי אלתורים, בעלי חיווט חשוף ולוחות לא תקניים. מדובר בליקויים מסוכנים, שעלולים לגרום לשריפות ולהתחשמלויות. כדאי לפתוח את ארון החשמל ולבדוק את מצבו, אפילו רק מהבחינה האסתטית. גם בחדרי השינה כדאי לבדוק שחוטי החשמל אינם חשופים והם מצויים בתוך תעלות פלסטיק סגורות.

לברר על אופציה להארכה

כדי שלא תמצאו את עצמכם נודדים בין דירות, כדאי לוודא שהחוזה שלכם כולל אופציה להארכת השכירות – בדרך כלל לתקופה נוספת הזהה לתקופת השכירות המקורית. המשמעות: אם לפני תום תקופת השכירות המקורית תרצו להאריך את השכירות, היא תוארך בתנאים זהים לתנאים של תקופת השכירות המקורית או כפי שהוסכם בחוזה. כך לא יפתיעו אתכם וידרשו שתתפנו תוך שנה אחת.

לבדוק בלאי

אם בהסכם לא כתוב אחרת, השוכר אינו אחראי לבלאי טבעי וגם לא לפגמים שייגרמו לדירה או לציוד שהושכר עימה. כאשר נגרם נזק שאינו באחריותכם, יש להודיע על כך לבעל הדירה ולדרוש ממנו לתקן אותו, או לתקן לבד ולדרוש ממנו את החזר ההוצאות.

לשאול אם יש ביטוח

רצוי לבדוק שהדירה מבוטחת על-ידי בעל הבית בביטוח מבנה, כנגד נזקים כמו שריפות, רעידת אדמה, נזקי מים ופגיעת צדדים שלישיים – למרות שנזקים כאלה אינם באחריות השוכר. גם אם אינם מבוטחים על ידי המשכיר – רצוי לציין זאת במפורש בחוזה. לידיעתכם, נזקי מים ואש שכיחים הרבה יותר ממה שנדמה לכם.

לברר אם יש נקודת יציאה

בהסכמי שכירות רבים קיים סעיף שלא מאפשר לכם להעביר את השכירות למישהו אחר או להכניס דייר נוסף. אם אתם רוצים להשאיר לעצמכם את האופציה לצאת מהדירה או להכניס שותף, כדאי להימנע מחתימה על סעיף כזה. אם לא כתוב אחרת בחוזה, ניתן לצאת מהדירה לפני שהוא מסתיים – ובתנאי שתמצאו לבעל הבית שלכם דייר אחר, שיתחייב לשמור על כל זכויות בעל הדירה.

ומה עם ערבויות

מקובל ששוכרים יתנו לבעל הבית ערובות כלשהן לקיום ההתחייבויות שלהם, במיוחד לעניין פינוי הדירה במועד. הערובות המקובלות הן ערבות של אדם שלישי להתחייבויות שלכם, שטר או צ'ק ביטחון של השוכר או ערבות בנקאית. ערבות רגילה של צדדים שלישיים מאפשרת לבעל הבית, בתנאים מסוימים, לתבוע גם את הערבים בגין אי מילוי התחייבויות השוכר.

שטר ביטחון או צ'ק ביטחון מאפשרים לדלג על שלב התביעה ולגשת ישירות להוצאה לפועל. אם יש ערבות של צדדים שלישיים לשטר או צ'ק ביטחון, ניתן לפנות להוצאה לפועל גם כנגדם. עדיף עבורכם שהשטר או הצ'ק יהיו בלתי סחירים ובלתי ניתנים להעברה. רצוי גם להקפיד שהם יוחזרו לידיכם בסוף תקופת השכירות

 

מאד חשוב לנו לתת עצות מעשיות מאנשים שכבר עברו וחוו ורוצים לשתף אחרים.

כי בסופו של דבר, זה העיקר. לכן ניתן לשלוח אימליים עם נושאים כגון אלו:

 

michael1010@walla.co.il

דף הבית